Sicher und reibungslos finanziert mit dem WEG-Darlehen

Der Erhalt von Wohneigentum erfordert immer auch Investitionen. Ob allgemeine Modernisierungen, notwendige Renovierungen und Behebungen baulicher Mängel, energetische Sanierungen und bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der Energiewirksamkeit, Anpassungen an steigende bautechnische Anforderungen oder höhere Ansprüche an die Wohnqualität – all diese Maßnahmen machen Immobilien dauerhaft lebenswert und schützen vor Wertverlusten und unerwarteten Überraschungen.

Nicht immer ist es Eigentümergemeinschaften dabei möglich, hohe Investitionskosten aus den Rücklagen zu decken. Vor allem dann, wenn sich notwendige Sanierungsmaßnahmen nicht verschieben lassen, weil Schäden an der Bausubstanz nachhaltig behoben werden müssen, oder bei Notsanierungen aufgrund von Baumängeln oder des Alters eines Objekts, kommt die Frage der Finanzierung auf. Hierfür gibt es prinzipiell zwei Möglichkeiten: die Finanzierung über Einzelkredite oder ein gemeinsames Darlehen. Bei Einzeldarlehen wird es jedem Eigentümer, der die entstehenden Sanierungskosten nicht aus persönlichen Mitteln decken kann, überlassen, einen individuellen Kredit aufzunehmen. Die Konditionen, Laufzeiten und Kosten sind dabei unterschiedlich, die Auszahlungszeiten müssen aufeinander abgestimmt werden, sodass alle durch eine Sanierung anfallenden Rechnungen zeitnah beglichen werden können. Womöglich erhalten einzelne Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft kein Darlehen und gefährden so das Gesamtprojekt.

Demgegenüber kann die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, einen gemeinsamen Kredit aufnehmen, ein sogenanntes WEG-Darlehen. Da hier die Abstimmung für mehrere einzelne Kredite wegfällt, reduziert sich der Verwaltungsaufwand, und durch die Kredithöhe und die gemeinschaftliche Haftung sind bessere Konditionen möglich. Üblicherweise erfolgt die Kreditvergabe ohne weitere Überprüfung jedes einzelnen Eigentümers, da die Eigentümer nach dem Verhältnis ihres Mieteigentumsanteils haften, sodass auch bei nicht ausreichender oder stark unterschiedlicher Finanzkraft der Eigentümer kein Sanierungsstau entsteht. Zudem werden oft keine Sicherheiten der einzelnen Eigentümer benötigt, und im Grundbuch werden keine Bürgschaften eingetragen.

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom November 2017 (BGH V ZR 184/16) ermöglicht es übrigens auch Untergemeinschaften einer Mehrhausanlage, separate Maßnahmen zu beschließen. Hierfür muss den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaft durch die Gemeinschafts ordnung die Befugnis erteilt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer der Mehrhausgemeinschaft Maßnahmen zur Sanierung, Instandhaltung und Instandsetzung zu beschließen. Die hierdurch verursachten Kosten sind im Innenverhältnis nur durch die Mitglieder der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen.

| Gute Vorbereitung für einen reibungslosen Ablauf

Wie bei jedem Darlehen ist es auch beim WEG-Darlehen wichtig, Darlehensvorschläge zu erarbeiten, die mit sinnvollen und angemessenen Tilgungen sicher zurückgezahlt werden können und dabei übermäßige Risiken vermeiden. Hinzu kommen noch einige Besonderheiten, die in der Natur der WEG liegen, um eine ordentliche Kreditvergabe zu ermöglichen. In seinem Urteil (V ZR 244/14) vom 25. September 2015 hat der BGH entschieden, dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Deckung ihres Finanzierungsbedarfes ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Hierzu gilt es jedoch einiges zu beachten. Auch wenn WEG-Darlehen oft noch unbekannt sind, gibt es bereits bewährte Abläufe, und Kreditinstitute wie die Hausbank, die sich auf die Unterstützung von Wohnungseigentümern und Eigentümer – gemeinschaften spezialisiert hat, bieten Unterstützung bei der Abwicklung und stellen detaillierte Checklisten für WEG-Verwalter zur Verfügung.

Voraussetzung für eine erfolgreiche Kreditvergabe an eine WEG ist, die geplanten Umbaumaßnahmen, die erwarteten Kosten und die vor geschlagene Finanzierung sorgfältig vorzubereiten und alle Eigentümer bereits bei der Berufung zur Eigentümerversammlung (ETV) zu informieren. Nur so können in der ETV fundierte Entscheidungen getroffen werden, die wiederum für die Kreditvergabe nötig sind. Üblicherweise reicht eine einfache Mehrheit in der ETV für den bestandskräftigen Beschluss aus. Neben den Darlehensmodalitäten wie Höhe, Laufzeit, Zins und Tilgung und Informationen über die gemeinschaftliche Haftung muss dort auch enthalten sein,

• • dass der Verwalter zur Darlehensaufnahme bevollmächtigt ist,
  • wie die Darlehensrückzahlung über den Wirtschaftsplan festgelegt ist,
  • die genaue Maßnahme, die zu finanzieren ist, und
  • wie viel an Eigenkapital in Form von Rücklagen und Sonderumlagen dafür eingesetzt werden soll.

Damit ist die Grundlage für die Darlehensbeantragung im Namen der WEG geschaffen. Sobald der Bank alle Unterlagen, Nachweise und Informationen vollständig vorliegen und die Anfechtungsfrist abgelaufen ist, wird der Darlehensvertrag erstellt. Mit dem unterschriebenen Darlehensvertrag kann die WEG die Umbau-, Renovierungs-, Sanierungs- oder Instandhaltungsvorhaben in die Tat umsetzen.

| Sanierung auch mithilfe eines KfW-Darlehens

Insbesondere bei Renovierungs-, Investitions- und Sanierungsmaßnahmen, die einen Einfluss auf den Energiewirkungsgrad eines Mehrfamilienhauses haben, bei Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnkomforts oder zum Einbruchschutz kann sich ein Blick in die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau lohnen. Je nach den Anforderungen, die ein bestimmtes KfW-Programm an die durchzuführende Sanierungsmaßnahme stellt, ist es allerdings vorteilhafter, einen Investitionszuschuss zu beantragen als ein zinsgünstiges Förderdarlehen. Anträge für ein Förderdarlehen werden üblicherweise nicht direkt an die Förderbank gerichtet, sondern WEG können diese direkt bei ihrer Bank oder Sparkasse beantragen. Kredit – institute wie die Hausbank arbeiten dabei als „durchleitendes Institut“ für KfW-Mittel und unterstützen bei dem gesamten Verfahren von der Antragsstellung bis zur Auszahlung und beraten dabei, welche Darlehensart und Förderprogramme im jeweiligen Fall am wirtschaftlichsten sind.

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