Ist das Bauvorhaben abgeschlossen, freut sich der Bauträger. Nun fehlt nur noch die Abnahme und schon in ist der Weg frei für die wohlverdiente Schlusszahlung. Die Abnahme der Bauleistung des Bauträgers durch alle Erwerber entfaltete daneben aber weitere zahlreiche Rechtswirkungen, die für den Bauträger weitreichende Folgen haben können: Der Vergütungsanspruch wird fällig, die Leistungs- und Vergütungsgefahr geht auf den Erwerber über, die Verjährung für Mängelansprüche beginnt und die Beweislast für Mängelansprüche trifft nun den Erwerber.
„Die Fixierung auf die Schlussrate verstellt häufig den Blick darauf, dass für den Bauträger von ganz zentraler Bedeutung der Beginn der Verjährung der Mängelrechte ist. Denn gerade bei den Mängelrechten sieht sich der Bauträger einem gravierenden Problem ausgesetzt, das zunächst unbemerkt bleibt und viele Jahre später verheerende Folgen haben kann“, warnt Rechtsanwalt Marco Röder von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein.
Abnahme einzelner Gewerke problematisch
Bauträger errichten ihre Projekte in der Regel nicht selbst, sondern vergeben die Bauleistungen an Bauunternehmen. Bei kleineren Projekten geschieht dies häufig in Einzelvergaben. Dabei können die einzelnen Gewerke zu einem viel früheren Zeitpunkt auf die Abnahme ihrer jeweiligen Leistungen bestehen, als es der Bauträger von den Erwerbern verlangen kann. So kann es sein, dass die Verjährung für bestimmte Teilleistungen deutlich früher beginnt, als die eigentliche Schlussabnahme des fertiggestellten Objekts. In der Folge können Bauträger wertvolle Gewährleistungszeit für diese Teilleistungen verlieren. „Die Ablehnung der Abnahmeverlangen von Nachunternehmern, die mit Ihrer Leistung fertig sind, ist kaum möglich“, sagt Röder.
Bei größeren Bauvorhaben kommen häufig Generalunternehmer zum Zug, was mit Blick auf die Abnahme zu einer deutlich günstigere Ausgangssituation für den Bauträger führt. Gleichwohl steht der Bauträger vor dem Problem, dass er gegenüber einzelnen Erwerbern deutlich länger der Gewährleistung ausgesetzt sein kann, als der Generalunternehmer dem Bauträger gegenüber in der Pflicht steht. Das kann dazu führen, dass der Bauträger für Mängel, die eigentlich vom Generalunternehmer zu verantworten sind, gegenüber den Erwerbern noch haftet, ohne sich beim Generalunternehmer schadlos halten zu können.
Achtung WEG-Mängelrechte
„Wenn Mängel am Gemeinschaftseigentum betroffen sind, ist der Erwerber nicht etwa auf seinen Miteigentumsanteil beschränkt, sondern kann die vollständige Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum verlangen“, warnt Röder. Im Regelfall werden die Mängelrechte von der Wohungseigentümergemeinschaft (WEG) ausgeübt, die dann ebenfalls nicht auf einen entsprechenden Miteigentumsanteil beschränkt ist. Auch bei größeren Anlagen mit vielen Erwerbern genügt es, wenn nur ein einziger Erwerber noch unverjährte Mängelrechte geltend machen kann. „Klagt die WEG in Prozessstandschaft für sämtliche Wohnungseigentümer, ist es ausreichend, wenn nur noch einer der Eigentümer unverjährte Gewährleistungsansprüche hat“, erläutert Röder.
Vor diesem Hintergrund wundert es nicht, dass Bauträger bemüht sind, möglichst frühzeitig eine Abnahme von den Erwerbern zu erlangen. Dabei kam und kommt es immer wieder zu Vertragskonstruktionen, die gegen das AGB-Recht verstoßen und nichtig sind, was regelmäßig zur Folge hat, dass der Erwerber die Abnahme verweigert oder aber – und das ist wesentlich gefährlicher – nur vermeintlich eine wirksame Abnahme eines Erwerbers vorliegt, in Wahrheit aber eine Abnahme gerade nicht erfolgt ist.
Dies kann wirtschaftlich für den Bauträger verheerende Folgen haben, da der Bauträger viele Jahre nach dem – vermeintlichen – Ablauf der Gewährleistung von fünf Jahren noch erfolgreich in die Haftung genommen werden kann. „In unserer Praxis haben wir Fälle, in denen weit über zehn Jahre nach (vermeintlichem) Ablauf der Gewährleistung – also 15 Jahre nach Bezug durch den Erwerber – der Bauträger noch erfolgreich in die Haftung genommen werden konnte“, sagt Röder.
Im Zweifel Abnahme einklagen
Für den Bauträger ist die wirksame Abnahme von allen Erwerbern von elementarer Bedeutung. Gerade bei größeren Anlagen kann es extrem schwierig sein, von allen Erwerbern ein unterschriebenen Abnahmeprotokoll zu bekommen. Die Mühe lohnt sich jedoch, denn eine fehlende Abnahme kann noch viele Jahre nach (vermeintlichem) Ablauf der Gewährleistung gravierende Folgen haben. Die Kenntnis von dem richtigen Zeitpunkt, bis zu dem der Bauträger gegenüber den Erwerbern in der Haftung steht, ist von elementarer Bedeutung, um als Bauträger selbst gegenüber dem Generalunternehmer in unverjährter Zeit agieren zu können. „Sofern eine Abnahme von einzelnen Erwerbern nicht zu erlangen ist, sollte die Klage auf Abnahme erwogen werden. Dieses Instrument führt häufig dazu, dass die Abnahme dann doch noch erklärt wird“, rät Röder.
