Viel ist zu lesen über hohe Mieten und „Edel-Sanierungen“ in den boomenden Zentren Deutschlands. Über die Aufgaben, die Wohnungsunternehmen in schrumpfenden Städten zu bewältigen haben, ist dagegen nur wenig zu hören. Dort steht im Mittelpunkt, die Immobilien überhaupt vermieten zu können, und die Maßnahmen – beispielsweise eine (energetische) Sanierung – sind weit weniger schlagzeilenträchtig, obwohl sie den Mietern klare Vorteile bieten. In Salzgitter (Niedersachsen) hat die kommunale Wohnungsgesellschaft mehrere Straßenzüge energetisch optimiert, um weiter attraktive Wohnungen anbieten zu können. Mit Erfolg: Die Gebäude aus den 50erund 60er-Jahren sind nicht nur energetisch auf aktuellem Stand, sie sehen auch wieder schön aus – und sind gut vermietet.
Gebäudeensemble zukunftsfähig machen
Unsanierte Wohnhäuser aus der Aufbauphase der 50er- und 60er-Jahre bieten hohes Energie-Einsparpotenzial. Das Beispiel aus Salzgitter zeigt, wie dieses Potenzial genutzt werden kann: Hier wurden große Gebäudeensembles zukunftsfähig gemacht. Ziel war nicht nur der geringere Energiebedarf, sondern auch, die Vermietbarkeit in der Kreisstadt mit sinkender Einwohnerzahl nachhaltig sicherzustellen.
Die Wohnbau Salzgitter GmbH betreut mehr als 5100 Wohnungen, in denen rund 10.000 Menschen leben. Ein Großteil der Gebäude stammt aus den 60er-Jahren. Die Modernisierung ist deshalb ein zentrales Anliegen der Wohnbau. Zu den mittlerweile sanierten Objekten gehören die Wohnhäuser in der Käthe-Kollwitz-Straße und in der Friedrich-Ebert-Straße. „Man kann schon sagen, dass die Sanierung städtebauliche Bedeutung hatte, weil wir eine Seite eines fast kompletten Straßenzugs modernisiert haben“, erklärt Lutz Rohn von der Wohnungsgesellschaft. Allein in der Friedrich-Ebert-Straße investierte die Wohnbau 2013 rund 1,6 Millionen Euro in die Fassadenerneuerung und weitere 350.000 Euro in neue Fenster.
Es „zieht“ nicht mehr
106 Wohnungen in den vier- und fünfgeschossigen Häusern erhielten eine neue Außendämmung. Das Ziel: ein Wärmedurchgangskoeffizient 0,2 Watt pro Quadratmeter Kelvin (W/m²K). Viele ungedämmte Wände haben einen U-Wert zwischen 1,3 und 1,4 W/m²K. Auf diesem Stand waren auch die Gebäude in der Friedrich-Ebert-Straße, die Außenwände bestanden aus beidseitig geputztem Mauerwerk. Wärmedämm-Verbundsysteme (WDVS) mit Dicken zwischen 4 und 8 Zentimetern gab es nur an einigen Giebeln. Zum Vergleich: Energieeffizienzhäuser müssen 0,24 W/m²K erreichen, Passivhäuser sogar 0,15 W/m²K.
Zug entsteht vor allem durch eine ungedämmte Wand: An kalten Tagen liegt die Temperatur an der Innenseite der Außenwand unter der Raumtemperatur, daher kühlt die Raumluft an dieser Wandseite ab. Die kalte Luft „fällt nach unten“, Zirkulation entsteht. Bewohner spüren diese Luftbewegung als „Zug“. Fassadendämmung sorgt dafür, dass sich die innere Seite der Außenwand auch bei Minusgraden draußen kaum abkühlt. Die Zirkulation unterbleibt. Durch die Dämmung sinken außerdem die Wärmeverluste über die Wand nach außen, die Wärme bleibt im Raum, und die Bewohner müssen weniger heizen.
Doppelte Dämmung
Als Wärmedämm-Verbundsystem hat die Wohnbau Salzgitter in beiden Straßen 14 Zentimeter dicke Dämmplatten aus Polystyrol (Wärmeleitfähigkeit von 0,032 W/mK) verbaut. Bei den ohnehin recht engen Balkonen griff sie auf dünnere Phenolharzplatten mit einer Wärmeleitfähigkeit (WLG) von 0,022 W/mK zurück. Dadurch genügte eine vergleichsweise dünne Dämmschicht. Die obersten begehbaren Geschossdecken erhielten ebenfalls eine Dämmung: 14 Zentimeter dicke Polystyrolplatten (WLG 035) und eine 19 Millimeter dicke Spanplatte als begehbaren Belag. Insgesamt verbesserte sich die Energiekennzahl der Gebäude von 185 auf 135 kWh/m²a. „Der betriebswirtschaftliche Sinn solcher Maßnahmen liegt vor allem in der Sicherung der Vermietbarkeit der Bestände“, erklärt Rohn.
An einigen Giebeln gab es bereits Wärmedämm-Verbundsysteme. Diese wurden entweder entfernt oder aufgedoppelt. Dabei wird die bestehende mit der neuen Dämmung verklebt und zur Sicherheit zusätzlich bis auf den tragenden Untergrund durchgedübelt. Dieses Vorgehen spart Ressourcen, die Zeit für den Abriss der alten Dämmung und die Entsorgung. Neue Kunststofffenster mit Dreifachverglasung (U-Wert 0,95 W/m²K) ersetzen in der Friedrich-Ebert-Straße zudem die alten, doppelverglasten Fenster. Der Austausch wurde allerdings nicht nur aus energetischen, sondern auch aus strategischen Gründen vorgenommen. „Fenstererneuerung findet hauptsächlich statt, weil es für Fenster, die 30 Jahre und älter sind, irgendwann keine Beschläge mehr gibt“, sagt Rohn.
Barrieren abgebaut
Die Sanierung besaß eine weitere Facette: Barrierefreiheit. An den Häusern in der Friedrich-Ebert-Straße 23 und 25 entfernten die Bauarbeiter dazu die Balkone der Erdgeschosswohnungen und hoben das Geländeniveau an. Es entstanden Terrassen, die über Rampen erschlossen werden. Dieses Beispiel dürfte Schule machen, denn bereits heute sind bei der Wohnbau 40 Prozent der Mieter 60 Jahre und älter. Das Unternehmen rechnet damit, dass ihr Anteil in den kommenden Jahren deutlich zulegen wird. Damit dürfte auch die Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum weiter steigen.
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BAUTAFEL – Sanierung Mehrfamilienwohnhäuser Salzgitter
» Standort:
Salzgitter, Friedrich-Ebert-Straße/Käthe-Kollwitz-Straße
» Auftraggeber:
Wohnungsbaugesellschaft mbH Salzgitter
» Fassadendämmsystem:
Sto-Therm Vario, teilweise als Aufdoppelung des bestehenden WDV-Systems
» Farbgestaltung:
Sto-Design
» Fachhandwerker:
Maltec Johannes Temps GmbH, Neustadt a.R.
Habekost GmbH, Hildesheim
Gustav Borrmann GmbH & Co. KG, Braunschweig
