Die Bundesregierung will mehr Menschen als bisher ermöglichen, vor Ort hergestellten Strom zu beziehen. Mieterstrom gilt als aktuelles Aushängeschild einer dezentralen Energieversorgung – und soll zugleich der ins Stocken geratenen Energiewende neuen Schwung verleihen. Die Förderung von Mieterstrommodellen steht spürbar weit oben auf der Agenda der Bundesregierung. Mit der vor Kurzem erlassenen gesetzlichen Neuregelung will sie nun gleich zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen. Zum einen geht es darum, den Ausbau erneuerbarer Energien anzukurbeln, zum anderen um ein Absenken der Hürden für dezentrale Energieversorgungsmodelle.
Dezentrale Anlagen speisen in der Regel in ein öffentliches Verteilnetz ein und dienen der lokalen Versorgung. Sie ergänzen damit die zentrale Energieversorgung. Grundsätzlich spielt es zunächst keine Rolle, woher die Energie stammt – ob aus regenerativen oder fossilen Quellen. Indes werden die kleineren, geografisch begrenzten Kreisläufe häufig als Chance für die Stromnutzung aus Sonne oder Wind gesehen. Auch die Stärken der Kraft-Wärme-Kopplung-Technik liegen im dezentralen Bereich. Die überschaubare Größe der Anlagen ermöglicht zudem eine transparente, kleinteilig organisierte Eigentümerstruktur sowie ein abschätzbares Investitionsvolumen, das auch für Einzelpersonen oder kleinere Unternehmen zu stemmen ist.
Blockheizkraftwerke und die Kraft-Wärme-Kopplung
Das Prinzip der Kraft Wärme-Kopplung wird für Immobilienverwalter vor allem interessant, wenn es um Blockheizkraftwerke geht, die ein Mehrfamilienhaus oder ein Quartier mit Strom versorgen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern kommen solche Anlagen in der Kleinstversion zum Einsatz und werden auch als Mini-Blockheizkraftwerke bezeichnet. Größer dimensioniert finden sie sich indes etwa in Hotels oder in Krankenhäusern. In diesen Anlagen werden Wärme und Strom produziert; so entfallen Energieverluste beim Leitungstransport. Die erzeugte Heizenergie entsteht als Abwärme beim Herstellen von Strom: das Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung. Es ist weit effizienter als die übliche getrennte Erzeugung von Strom und Wärme mit Leitungstransport des Stroms über weite Entfernungen, der Wirkungsgrad kann fast dreimal so hoch liegen.
Nicht benötigten Strom können Betreiber in das allgemeine Stromnetz einspeisen und sich vergüten lassen. Wirtschaftlich gesehen gehören Gebäude und Heizanlage zusammen; meist kümmert sich der Vermieter um den Betrieb der Heizung und kauft den nötigen Brennstoff ein. Die Heizkosten und die Betriebs- und Wartungskosten der Anlage werden nach der Heizkostenverordnung auf die Mieter umgelegt. Es gibt jedoch auch vertragliche Konstruktionen, bei denen das Blockheizkraftwerk vom Vermieter an einen anderen Betreiber verpachtet oder von vornherein durch einen externen Betreiber errichtet wird, das sogenannte Contracting in verschiedenen Ausführungsmöglichkeiten: Vom betriebswirtschaftlichen bis hin zum Energie-Contracting oder Verträgen, die auf Einsparziele hinarbeiten, sind mehrere Varianten denkbar.
Politik möchte Impuls für erneuerbare Energien setzen
Die jüngst beschlossenen Neuregelungen für Fotovoltaikanlagen auf Hausdächern sollen der Energiewende gerade in Städten zu neuem Schwung verhelfen. Wer als Eigentümer auf dem Gebäudedach Solarpanels installiert und den daraus gewonnenen Strom direkt an Mieter verkauft, erhält künftig einen Zuschlag. Dessen Höhe hängt von der Größe der Solaranlage und dem Fotovoltaikzubau insgesamt ab und dürfte zwischen 2,21 und 3,81 Cent pro Kilowattstunde liegen. Der Strom darf auch an Bewohner in Gebäuden im „unmittelbaren räumlichen Zusammenhang“ mit dem Solardachhaus gehen – was genau dies in Praxis und Rechtsprechung bedeutet, bleibt abzuwarten. Die Gebäude müssen mindestens zu 40 Prozent für Wohnzwecke genutzt werden. Mit der Forderung, ganze Quartiere in das Modell einzubeziehen, konnten sich die Branchenverbände allerdings nicht durchsetzen.
„Dabei wäre genau das sinnvoll gewesen, weil ja auch Verwaltungen häufig für mehrere Gebäudeblöcke zuständig sind, hinter denen ein Wohnungsunternehmen oder eine Wohneigentumsgemeinschaft steht“, sagt BVI-Präsident Thomas Meier. Kopfschütteln löst bei ihm auch aus, dass die Größe der förderfähigen Anlagen auf 500 Megawatt jährlich beschränkt ist. „Es gibt keinen Grund, Investitionen auf diese Art und Weise zu hemmen“, sagt Meier. Ohnehin ist fraglich, welcher Vermieter die eigene Stromproduktion tatsächlich in Angriff nehmen wird: Mit dem Engagement verlieren Unternehmen ihre Gewerbesteuerbefreiung; umgehen können sie das nur, indem sie neue Gesellschaften eigens zur Stromherstellung und dem entsprechenden Verkauf gründen. „Wir als Immobilienverwalter können nur vor dem erheblichen bürokratischen Mehraufwand warnen, der auf Eigentümer und uns zukommt“, gibt Meier zu bedenken. „Unkomplizierter wäre es gewesen, die Ausnahmeregelungen für Vermieter auf den Mieterstrom auszuweiten.“
Ein Knackpunkt bleibt auch die rechtliche Stellung von Wohnungseigentümergemeinschaften: Im Moment werden sie zu Elektrizitätsversorgungsunternehmen mit entsprechenden Lieferantenpflichten. „Hier gibt es Anpassungsbedarf“, stellt Meier klar. „Es kann nicht sein, dass Eigentümern und damit auch Verwaltungen noch mehr Aufwand ans Bein gebunden wird.“
