Der Standortentwickler Palm KG aus Schorndorf bei Stuttgart saniert und verwaltet denkmalgeschützte Gewerbeimmobilien. Diese Quartiere haben eines gemeinsam: Anker-Mieterinnen sind Apotheken, Arztpraxen sowie Handelsmieter als Frequenzbringer. Die meisten der 26 Objekte an den 13 Standorten müssen laufend ertüchtigt werden. Geschäftsführer Daniel Mudroh hat daher eine Wissensdatenbank strukturiert, mit der er Bau- und Reparaturkosten plant, ausschreibt, verhandelt und die während der laufenden Renovierung als Kontrollmedium dient.
Bauen im Bestand hat Tücken. Der Grat ist oft schmal zwischen notwendigen Sanierungen und Geldverschwendung. „Es lauern etliche Fallen“, sagt Mudroh, der Immobilienfachwirt nennt ein Beispiel: „Wenn Mieterinnen Schallschutztüren wünschen, betrachte ich das Umfeld, um Schallbrücken zu vermeiden“. So schaut der Bautechniker, ob Türzargen isoliert sind und ob angrenzende Steckdosen einen Schallschutz haben. Auch Wasserleitungen und Heizungsrohre in der Wand neben betroffenen Türen könnten Schallträger sein. „Das gesamte bauliche Umfeld zu erneuern, kostet mehr Geld, als nur ein Türblatt zu tauschen“, so Mudroh.
Auch der Einbau moderner Klimatechnik kann teuer werden. So wünschen sich Mieter heute immer öfters Kreuzwärmetauscher, um Heizkosten zu sparen. Bei dieser Technik erwärmt warme Abluft kalte Frischluft. Doch wenn das Praxisteam wegen Corona viel lüftet, konterkariert das die moderne Technik. Im schlechtesten Fall steigen Heiz- und Betriebskosten, weil kalte Frischluft durch offene Fenster in den Raum strömt. Diese Kaltluft muss dann per Heizung statt per Kreuzwärmetauscher erwärmt werden. Sowohl beim Schallschutz wie auch bei der Klimathematik greift der Bauexperte auf seine Wissensdatenbank zurück, um Mieter besser beraten zu können.
Permanente Kostentreiber in Gewerbeimmobilien sind Aufzüge. Diese legen in Palm-Immobilien mit hoher Besucherfrequenz bis zu 200 Fahrten pro Tag zurück. In einem vergleichbaren Wohnhaus fährt der Aufzug vielleicht 20-mal täglich hoch und runter. „Wir merken, dass neue Aufzugmodelle diesem Anspruch nicht mehr gerecht werden“, so Mudroh. Um Ressourcen zu schonen, bauen Hersteller in neue Lifts mehr Elektrik und Kunststoffteile ein als früher. Diese sind leichter. Das spart Antriebs- und Bremsenergie. Nachteil ist, dass Bau- zu Verschleißteilen werden. Das erhöht Wartungs- und Reparaturkosten, was zwar Hersteller freut, denn die können möglichst oft „ihre“ Fahrstühle warten.
Auch hier hilft Knowhow aus der Wissensbank. Aus ihr lässt sich ableiten, dass es sinnvoll ist, Wartungspauschalen zu erhöhen und in die Verträge das Beseitigen von Störungen zu inkludieren. „Dadurch haben die Hersteller kein Interesse mehr, alle drei Wochen wegen eines Defekts unsere Objekte zu besuchen“, erläutert Mudroh. Vielmehr beheben Monteurinnen gleich beim ersten Termin die Wurzel der Störung.
Ein wichtiger Teil des Wissensmanagement ist zudem der Facility Manager. Der Kollege, der mehrere Gebäude betreut, ist bei Störungen schnell vor Ort und kann sich ein Bild machen. Diese Bestandsaufnahme ist Grundlage für Handwerkeraufträge, die sich so genauer fassen und damit exakter vergeben lassen. Das spart Zeit und Geld.
In Mudrohs laufendes Bau- und Reparaturkostencontrolling fließen sämtliche Daten aller Baustellen und Bestandsimmobilien ein. Das sorgt für Transparenz. Mit ihr als Basis verhandelt der Fachmann, vergibt Aufträge und nutzt sie während der Bauphase als Kontrollmedium. „Ich sehe schnell, wenn etwas aus dem Ruder läuft und kann gegensteuern“, sagt der Immobilienmanager.
Ebenfalls zum Wissenspool der Palm KG gehören ein Dutzend Handwerksbetriebe, welche die Anforderungen des Projektentwicklers verinnerlicht haben. Diese Partnerschaften bestehen teils seit Jahrzehnten. Vorteil: Flattert ein in der Baubranche üblicher Nachtrag ins Haus, kann Mudroh dank Wissensmanagement schnell feststellen, ob dieser berechtigt ist. Mit einem Blick in die Vorkalkulation der Handwerkerin verschafft sich der Immobilienfachwirt zudem Sicherheit. Und kann schließlich über Inhalt und Höhe verhandeln.
Zum Konstrukt gehört überdiese vorwiegend mit kleinen Betrieben zusammenzuarbeiten. „Die schätzen es, dass wir sie bei Koordination und Wissensmanagement unterstützen und mitdenken“, verdeutlicht Mudroh. Drei-Mann-Betriebe hätten dafür oft keine Kapazitäten. So fasst die Palm KG mehrere kleinere Aufträge zusammen. Dann weiß die Malerin, dass sie nicht nur das Treppenhaus renoviert, sondern auch die Delle im Sockel ausbessert und die Balkone streicht. Das sei für den Betrieb attraktiv und er arbeite gerne für den Projektentwicklerin, so Mudroh.
