Wichtig für Käufer historischer Gebäude: Noch vor dem Erwerb sollten einige Überlegungen angestellt werden. Denn bei der Modernisierung denkmalgeschützter Immobilien gibt es einiges zu beachten. Welche Behörde ist zuständig, wie regelt die Gesetzgebung den Umgang mit Denkmalgebäuden, welche Einschränkungen können geplante Sanierungsmaßnahmen und eine spätere Nutzung beeinträchtigen, gibt es steuerliche Vorteile, und wie oder wann macht man diese geltend? Geht es an die praktische Umsetzung, muss auch hier sorgfältig geplant werden. Insbesondere die Sanierung von Fassaden unter Denkmalschutzaspekten erfordert viel Fingerspitzengefühl, Knowhow und Erfahrung.
Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie erwirbt, die unter Denkmalschutz steht, muss neben ausreichenden Investitionsmitteln und einer kompetenten fachmännischen Unterstützung auch eine gute Portion Idealismus mitbringen. Denn nicht immer gestaltet sich die Sanierung einfach. Alte Gebäude bergen mitunter in ihrer Bausubstanz unliebsame Überraschungen, die sämtliche Planungen auf den Kopf stellen können. Kommt der Denkmalschutz hinzu, müssen Lösungen gefunden werden, die sowohl den Anforderungen an modernen Wohnraum gerecht werden als auch dem Anspruch, ein geschichtsträchtiges Bauwerk optisch so zu belassen, wie es einst gebaut wurde. Trotz aller Widrigkeiten lohnt es sich: Denkmalgeschützte Gebäude bieten nach einer erfolgreichen Modernisierung unverwechselbaren Wohnraum in historischem Ambiente und erfreuen sich großer Nachfrage. Die Exklusivität und Originalität solcher Wohnungen lässt Mieterherzen höher schlagen.
Denkmalschutz ist Ländersache
In Deutschland ist Denkmalschutz Ländersache. Jedes Bundesland verfügt über sein eigenes Denkmalschutzgesetz (DSchG). Die jeweiligen Denkmalämter sind für den Schutz von Kulturdenkmalen, der durch die landeseigenen Gesetze geregelt ist, zuständig. Die Denkmalschutzgesetze können auf der Internet-Seite www.denkmalliste.org aufgerufen werden, wo sie komplett aufgelistet sind und per Link zu der jeweiligen Online-Fassung weitergeleitet wird. Alle 16 Gesetze verfolgen das gleiche Ziel: den Schutz von Kulturdenkmalen zu gewährleisten, um auch die nachfolgenden Generationen an der Geschichte des Lands und deren baulichen Zeitzeugen teilhaben zu lassen.
Definition Kulturdenkmale
Als einzigartiges Zeugnis vergangener Zeiten ist ein Kulturdenkmal von öffentlichem Interesse, das die Denkmalämter vertreten und wahren wollen. Zu den Kulturdenkmalen gehören Baudenkmale (bauliche Anlagen und Ensembles, von Menschen gestaltete Außenanlagen wie Parks, Gärten etc.), Bodendenkmale (beispielweise archäologische Ausgrabungsfunde oder Überreste alter Siedlungen) sowie bewegliche Denkmale (etwa ein Gemälde oder eine Kunstsammlung). Die Länder definieren Kulturdenkmale jeweils in ihrer eigenen Auffassung. So heißt es beispielsweise im Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz: „Kulturdenkmale im Sinne dieses Gesetzes sind Baudenkmale, Bodendenkmale, bewegliche Denkmale und Denkmale der Erdgeschichte.“
Im Baden-Württembergischen Denkmalschutzgesetz lautet es: „Kulturdenkmale im Sinne dieses Gesetzes sind Sachen, Sachgesamtheiten und Teile von Sachen, an deren Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht.“ Doch wann besteht ein öffentliches Interesse an Erhalt und Schutz eines Kulturdenkmals? Das bestimmen die Denkmalbehörden. Generell kann man sagen, dass ein öffentliches Interesse dann besteht, wenn ein besonderer historischer Wert eines Objekts oder einer Anlage vorliegt, der Aufschluss gibt über die Entwicklung der Menschheit, der baulichen Werke, der Siedlungen und Städte, der Kunst, der Technisierung und der Wissenschaft. Welchen Objekten nun ein besonderer Denkmalwert zugeschrieben wird, liegt letztlich im Ermessen der landeseigenen Denkmalschutzbehörden, die im Interesse des jeweiligen Bundeslands heimatgeschichtliches Kulturgut wahren und für die Nachwelt erhalten wollen.
Umgebungsschutz ist bedeutend
Sobald ein öffentliches Interesse am Erhalt und Schutz eines historischen Objekts besteht, kann es als Kulturdenkmal anerkannt und unter Denkmalschutz gestellt werden. Je nach Bundesland und Denkmalschutzgesetz wird es in eine Denkmalliste, in ein Denkmalverzeichnis oder in ein Denkmalbuch eingetragen.
Ebenso in den Gesetzen verankert ist, dass sich der Schutz nicht nur auf das Kulturdenkmal selbst bezieht, sondern unter Umständen auch auf die nähere Umgebung eines Denkmals, soweit diese für dessen Erscheinungsbild oder im städtebaulichen Kontext eine Rolle spielt. Denn je nach Kulturdenkmal, dessen Lage und dessen Funktion kann der Umgebung eine bedeutende Rolle zukommen. Aus dem städtebaulichen Zusammenhang gerissen, geht dann der besondere Charakter eines Objekts verloren. So sind beispielsweise topografische Eigenheiten, wie etwa die Lage einer Kirche auf einem Berg, von besonderer Bedeutung oder oft auch die Solitärstellung eines Gebäudes. Der sogenannte Umgebungsschutz ist nicht genau definiert und wird situationsgebunden von der zuständigen Denkmalschutzbehörde für das jeweilige Objekt festgelegt. Besteht eine signifikante Wechselwirkung eines Kulturdenkmals mit seiner Umgebung, dürfen Veränderungen dieser Umgebung nur nach Absprache mit dem Denkmalamt erfolgen.
Zwar wird das Eigentum in Deutschland durch Artikel 14 Grundgesetz besonders geschützt und bezeichnet die Herrschaft einer Person über eine konkrete Sache. Doch im Falle des Umgebungsschutzes steht das öffentliche Interesse über dem im Grundgesetz garantierten Recht auf Eigentum.
Denkmal-AfA als Ausgleich
Für die finanziellen Aufwendungen, die bei denkmalgeschützten Immobilien höher sind als bei anderen, will der Staat mit der Denkmal-AfA einen Ausgleich schaffen. Die Denkmal-AfA (Paragraf 7i, Einkommensteuergesetz) steht für „Absetzung für Abnutzung“ von denkmalgeschützten Immobilien. Grundsätzlich wird hier zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern unterschieden. Für diese beiden Gruppen gibt es jeweils eigene Regelungen: Selbstnutzer können zehn Jahre lang 9 Prozent der Anschaffungs- und Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Für Kapitalanleger gilt: Zwölf Jahre lang lassen sich Instandhaltungs- und Modernisierungskosten von der Einkommensteuer abschreiben – in den ersten acht Jahren können sie neun Prozent, in den nachfolgenden vier Jahren 7 Prozent der Sanierungskosten absetzen.
Voraussetzung für die Nutzung der Denkmal- AfA nach Paragraf 7i EStG ist, dass das Gebäude gemäß den landesrechtlich geltenden Vorschriften als Baudenkmal in die Denkmalliste eingetragen ist. Begünstigt werden nur Modernisierungsmaßnahmen, die zum Erhalt des Gebäudes oder für dessen zukünftige sinnvolle Nutzung notwendig sind. Sinnvolle Nutzung ist eine Nutzung, die die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf Dauer gewährleistet (Paragraf 7i Absatz 1 Satz 1 und 2 EStG). Im Falle einer Umnutzung kann es Probleme geben. Die frühzeitige Abstimmung mit dem Denkmalschutzamt gibt Klarheit. Wer in eine Denkmalimmobilie investieren will, sollte noch vor dem Erwerb sichergehen, inwieweit die Denkmal- AfA in Anspruch genommen werden kann.
Sämtliche Wiederherstellungs- und Modernisierungsmaßnahmen müssen vorab mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Grundlage für eine steuerliche Förderung nach Paragraf 7h EstG ist eine durch die zuständige Denkmalschutzbehörde ausgestellte Bescheinigung für das denkmalgeschützte Objekt.
Kooperation mit Denkmalbehörden
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben will, sollte sich zuvor mit dem Denkmalschutzgesetz des betreffenden Bundeslands befassen und in Kontakt mit der zuständigen Denkmalbehörde treten. Diese kann Auskunft darüber erteilen, welche Sanierungsmaßnahmen aus denkmalpflegerischer Sicht vorgenommen werden müssen, und letztlich ergibt sich dann auch ein genaueres Bild über die steuerlichen Vorteile, die genutzt werden können.
Das Amt prüft, ob die vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen im Einzelnen als wesentliche Veränderung einzustufen sind und eine enge Abstimmung erforderlich ist. Insbesondere moderne und optisch herausstechende Elemente an oder auf einem historisch bedeutenden Objekt werden in der Regel von den Behörden abgelehnt beziehungsweise eingeschränkt.
Sämtliche Maßnahmen, die das Erscheinungsbild des Hauses verändern, wie etwa Fotovoltaik auf dem Dach oder ein neuer farbenfroher Anstrich, müssen mit dem Denkmalschutzamt abgestimmt werden. Das gilt auch für Maßnahmen, die keine Baugenehmigung erfordern, wie etwa für den Einbau neuer Fenster. Fehlt das Einverständnis der Behörde, gibt es auch keinen Steuervorteil.
Fassaden unter Denkmalschutz
Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind vor allem die Fassaden das Aushängeschild. Während sie möglichst behutsam und originalgetreu modernisiert werden müssen, ist zugleich ein moderner energetischer Standard gefordert, was alle Beteiligten vor eine große Herausforderung stellt.
Um spürbar Energie einzusparen, muss in erster Linie die Gebäudehülle abgedichtet werden, wie auch bei der Sanierung nicht denkmalgeschützter Häuser. Das bedeutet, dass neben dem Einbau neuer Fenster vor allem die Dämmung der Fassaden ansteht. Aber wie kann gedämmt werden, ohne das Erscheinungsbild eines denkmalgeschützten Gebäudes zu verändern? Wärmedämm- Verbundsysteme kommen meist nur für die früher häufig schmucklos ausgeführten hofseitigen Fassaden infrage. Die repräsentativen Fassaden zur Straße hin müssen geschützt und originalgetreu modernisiert werden. Hierfür kommt in der Regel nur eine Innendämmung in Frage, die bauphysikalisch schwieriger als eine Außendämmung gilt. Dennoch bietet sie viele Vorteile, wie etwa die unkomplizierte und kostengünstige Anbringung, die ohne den Aufbau eines Gerüsts erfolgen kann. Witterungsunabhängig ist es damit möglich, zu jeder Jahreszeit Raum für Raum von innen zu dämmen. Sorgfältig geplant und fachgerecht ausgeführt, ergibt sich durch die Innendämmung eine hohe Heizkosteneinsparung bei gleichzeitig komfor – tablem Raumklima.
Eine originalgetreue Modernisierung denkmalgeschützter Gebäude erfordert ganz spezielle Sanierungssysteme in verschiedenen Bereichen, mit deren Hilfe die Fassaden effektiv restauriert werden können, sodass sie den künftigen Belastungen durch Umwelt- und Witterungseinflüsse nachhaltig standhalten und dabei ihr ursprüngliches Aussehen bewahren.
Claudia Närdemann
