Vor 35 Jahren fanden Ost- und Westdeutschland zusammen. Familien wurden wiedervereint, innerdeutsche Grenzen abgeschafft und der freie Handel florierte auf allen Seiten. Lange schien der Immobilienmarkt im Osten wenig belebt, doch nun zeichnet sich ein anderes Bild: Wenn sich aktuelle Entwicklungen fortsetzen, könnten östliche Großstädte schon bald ähnliche Probleme ereilen wie in den westlichen Miethochburgen. Uwe Welzel, Vorstandsvorsitzender der Fidania AG, und Peter Bischoff, Vertriebsleiter am Standort Leipzig, ordnen die sich verändernde Situation ein.
Wenige Bauprojekte begonnen
Wohnungsmangel und Baurückstand prägten in den letzten Jahren die Realität des gesamtdeutschen Immobilienmarktes. 2024 blieb die Branche erneut weit hinter den 400.000 von der Regierung angekündigten Wohnungen zurück. Eine Besserung scheint zunächst nicht in Sicht. Laut einer Auswertung des Bauindustrieverbands Ost ging die Anzahl der Baugenehmigungen für Wohnungen im letzten Jahr bundesweit um 19,5 Prozent zurück.[1] „In den ersten Monaten des neuen Jahres kam es zunächst zu einem Aufschwung bei den Genehmigungen. Die Stimmung am Markt erhielt durch das geplante Schuldenpaket jedoch einen erneuten Dämpfer“, stellt Uwe Welzel, Gründer der Fidania AG, fest. So stiegen die Zinsen für Immobilienkredite von 3,4 Prozent auf 3,6 Prozent an.[2]
Bedenklich ist der Rückgang im Neubausegment besonders im Hinblick auf die parallel laufende Vereinzelung der Haushalte. Während die Bevölkerungszahl in den kommenden Jahren abnimmt, leben durchschnittlich immer weniger Menschen zusammen in einem Haushalt. Das treibt die Preise weiter in die Höhe: Im letzten Jahr verzeichnete die Angebotsmiete einen Anstieg von 4,7 Prozent.[3] Hier zeigen sich bereits erste schwierige Tendenzen im Osten: Während im bundesweiten Durchschnitt 2,03 Menschen in einem Haushalt leben, teilen sich im Westen mit 2,06 Menschen mehr Personen ein Heim als in den neuen Bundesländern mit durchschnittlich 1,92 Köpfen.[4]
Wohnraum besitzen oder mieten?
Sowohl die Anzahl der Baugenehmigungen als auch die Eigentumsquote lässt starke Unterschiede zwischen Westen und Osten des Landes erkennen. Während die westlichen Länder bei den Genehmigungen für Wohnungsbau ein Minus von 16,7 Prozent verbuchten, waren die östlichen Counterparts mit -31,2 Prozent erheblich stärker vom Rückgang betroffen.
Beim Eigentumsanteil tut sich ebenfalls eine Lücke auf: Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern rangieren unterhalb des Bundesdurchschnitts von 42 Prozent beim Eigentumsanteil.[5] Thüringen und Sachsen-Anhalt haben einen Platz nur wenige Prozentpunkte darüber. Die Spitze der östlichen Fraktion bildet Brandenburg mit einer Eigentumsquote von 45 Prozent. Auf der westlichen Seite liegen, neben den Stadtstaaten, lediglich Nordrhein-Westfalen und Hessen unterhalb der brandenburgischen Quote. Absoluter Sieger des Rankings ist das Saarland. An der französischen Grenze wohnen 60 Prozent der Bevölkerung in einem Haus, das sie ihr Eigen nennen. „Aktuelle Trends weisen darauf hin, dass besonders jüngere Menschen eine Mietwohnung dem Kauf eines Bestandshauses oder gar eines Neubaus vorziehen“, mahnt Welzel. Fehlende Bauprojekte in Kombination mit hohem Zustrom belasten vor allem die Märkte zentraler Großstädte, wie das Beispiel Leipzig zeigt.
Negativentwicklung in Leipzig
Zwischen 10.000 bis 12.000 neue Einwohner pro Jahr ziehen in die Universitätsstadt. „Leipzig ist besonders bei Studierenden und jungen Familien mit Kindern beliebt“, erläutert Peter Bischoff, Leiter für Vertrieb bei der Fidania Sachsen. Die Zuziehenden setzen meist auf Bestandsobjekte oder Mietwohnungen: „Vor 10 Jahren hatten wir höchsten 3 bis 4 Anfragen auf ein Inserat, heute bekomme ich beinahe 30 bis 40 Anfragen“, führt der Leipziger an. Wie im Rest des Landes mangelt es auch in der sächsischen Großstadt an Neubauprojekten, so wurden im ersten Halbjahr 2024 zwei Drittel weniger Baugenehmigungen erteilt als im selben Zeitraum des Vorjahres.[6]
Hinzu kommt die generelle Zurückhaltung der Bewohner, Immobilien als Eigenheim oder Kapitalanlage zu verstehen. So wohnen nicht nur Studierende in Mietwohnungen, auch viele ältere Ehepaare, die ihr Leben lang in der gleichen Wohnung verbracht haben, zahlen einen monatlichen Abschlag. „Im Gegensatz zum westdeutschen Grundverständnis ist im Osten der Bedarf an dem Besitz der eigenen vier Wände noch nicht eingedrungen. Früher war alles Gemeinschaftseigentum. Seit der Wiedervereinigung konnte sich Grunderwerb noch nicht komplett in den Köpfen der Menschen festsetzen. Das bringt mehrere Probleme mit sich – und lässt die Mieten in Leipzig, aufgrund der höheren Nachfrage, schnell steigen“, erklärt Bischoff. Viele überregionale Investoren, die statt der Anwohner bei Immobilien zugreifen, stoßen Objekte ab, sobald sie Profit machen. Das treibt die Mietpreise noch weiter in die Höhe. „Menschen, die in der Region verwurzelt sind, legen mehr Wert darauf, eine nachhaltige Gemeinschaft beizubehalten, als schnelle Wertsteigerung und Profite zu erzielen. Deswegen plädiere ich immer wieder für mehr Eigentum, denn nur so können wir die Preise stabil halten“, unterstreicht Bischoff.
www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien
www.zia-deutschland.de/project/zahlen-daten-fakten-wohnimmobilien/
