Der deutschen Immobilienwirtschaft geht es gut, aber ihr Spitzenverband, der Zentrale Immobilien-Ausschuss (ZIA) und auch drei der vier Immobilienweisen äußern sich unzufrieden mit der Politik der Bundesregierung – sowohl mit der bisher realisierten als auch mit der zu erwartenden. Das wurde klar, als im Rahmen einer Pressekonferenz ZIAPräsident Andreas Mattner das vom Ausschuss herausgegebene Frühjahrsgutachten offiziell an Gunther Adler übergab, Staatssekretär im bisherigen Bundesbauministerium.
„Bei den Genehmigungen ist durch die Presse gegangen, dass die runtergegangen wären in 2017. Dem messen wir aktuell keine Bedeutung bei“, rückte Harald Simons gleich eine Ungenauigkeit zurecht. Vorstandsmitglied Simons vom Beratungsunternehmen Empirica hat für das Gutachten den deutschen Wohnungsmarkt untersucht. Zurückgegangen seien die Genehmigungen für Wohnheime. Bei denen für den klassischen Geschosswohnungsbau war dagegen noch ein leichter Anstieg zu verzeichnen.
Bundesweiter Anstieg der Mieten
Bundesweit seien auch 2017 die Mieten für eine Durchschnittswohnung wieder um 4,3 Prozent angestiegen, auf jetzt 7,46 Euro pro Quadratmeter. Simons misst das wie alle anderen Preise an Neuvermietungen im Nicht-Neubau-Bestand von 60- bis 80-Quadratmeter-Wohnungen aller Baujahre mit etwas höherwertiger Ausstattung. Neben den Mieten seien auch die Kaufpreise weiter gestiegen: um 7,9 Prozent. Hier gab der Empirica-Forscher das Mittel mit 2100 Euro pro Quadratmeter an. Wieder habe man einen stärkeren Anstieg der Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten gesehen, sodass man auch hier langsam anfangen müsse, über Kaufpreisübertreibungen zu reden. Simons beruhigte sogleich: „Das Ganze ist noch sehr moderat und alles noch in Ordnung“, und ging auf die großen regionalen Unterschiede ein.
Übertrieben hoch sind Kaufpreise demnach in den sieben A-Städten (Top-7-Städten), also den größten in Deutschland: Stuttgart, München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf und Köln. Und zwar „jeweils ein bisschen unterschiedlich, aber so zwischen 25 und 35 Prozent“. Genauer gesagt lägen damit in München und in Düsseldorf Renditen in der Wohnungsvermietung bei netto unter 2 Prozent und damit unter den Hypothekarzinsen. „Das heißt nichts anderes als: Wenn sie eine Wohnung jetzt kaufen, müssen sie monatlich nachschießen.“ Zumindest in Frankfurt, Stuttgart, Berlin und München seien Rückgänge der Wachstumsraten der Bevölkerung zu beobachten – „in München von 1,4 auf – Achtung! – minus 0,4.“ Den 20- bis 30-Jährigen seien München und Berlin zu teuer geworden. Leipzig, aber zum Beispiel auch Magdeburg, Passau oder Fürth hätten jetzt eine Chance.
2018 könnten Angebot und Nachfrage im Gleichschritt wachsen
Durch weniger Zuwanderung und damit weniger Nachfrageanstieg bei mehr Wohnungsfertigstellungen bundesweit „könnten wir 2018 an dem Punkt sein, wo Angebot und Nachfrage ungefähr im Gleichschritt gewachsen sind“. In Berlin, München, Stuttgart und, abhängig vom Brexit vielleicht Frankfurt, könne man darauf hoffen, dass die Mieten zumindest nicht weiter steigen, „was dann auf die Kaufpreise zurückwirken dürfte. Wir bleiben bei unserer Prognose: minus ein Viertel bis minus ein Drittel bei den Kaufpreisen real innerhalb der nächsten vier Jahre.“ Das sei nicht viel, weil wenig Fremdkapital eingesetzt werde.
Lars Feld, Professor an der Universität Freiburg, wollte bei diesem Punkt „nicht ganz so in die Vollen gehen“, aber auch keine klare Angabe machen. ZIA-Präsident Mattner sagte zunächst, die Party gehe weiter. Später räumte er ein, in den drei Spitzenstädten „schwäche es sich etwas ab“. Man solle aber nicht den Eindruck erwecken, „dass dort eine Party zu Ende wäre, weil es dann dazu führt, dass nicht mehr genug getan wird im Wohnungsbau“. Mattner sagte andererseits auch, ein wenig räche sich der alleinige Fokus, den man in Deutschland auf Wohnimmobilien lege. Denn in Großstädten könne man durchaus von einer Büro-Knappheit sprechen und sagen, dass Berlin, Stuttgart, München voll vermietet seien und Hamburg und Köln fast.
Zukünftige Büroplätze werden nicht geschaffen
Andreas Schulten, Vorstand der Bulwiengesa, begründete das mit einem Rückgang der Bürobaufertigstellung um mehr als ein Viertel in den großen Städten von 2016 auf 2017 bei zugleich enormem Wachstum auf der Nachfrageseite. Der resultierende Preisanstieg sei gut für Ältere mit einer Lebensversicherung – die Versicherungen investierten sehr stark in den Büroimmobiliensektor –, aber schlecht für Jüngere, deren zukünftige Büroarbeitsplätze so nicht geschaffen würden.
Alexander Morhart
www.zia-deutschland.de
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