Bei der Durchsicht der mietrechtlichen Fachzeitschriften stellt man schnell fest, dass zwar in einigen Artikeln versucht wird, für praktische Fragen bei der Umsetzung des Wärme-Contractings in bestehenden Mietverträgen Antworten auf die in Paragraf 556 c BGB und der dazugehörenden Wärmelieferverordnung offen gelassenen Fragen zu finden. Es fällt dabei aber auf, dass die dabei vertretenen Auffassungen bisher kaum durch Urteile gestützt werden. Auch unabhängig von den noch offenen Fragen ist die Resonanz des Wärme-Contractings in der mietrechtlichen Rechtsprechung generell bisher gering. Angesichts dieser Ausgangslage kann zur Einführung auch heute noch auf den oben genannten Artikel aus dem Jahr 2013 verwiesen werden. Wer als Vermieter sich mit dem Gedanken trägt, bestehende Mietverträge durch die Nutzung des Wärme-Contractings umzugestalten, sollte mit Bedacht vorgehen und sich zu den juristischen Fragestellungen kundig machen. Dennoch lassen sich Restrisiken gegenwärtig kaum vermeiden.
Wärme-Contracting im Mietspiegel
Nach der Vorgabe des Paragrafen 556 c BGB, wirksam für Umstellungen auf Wärmelieferung seit dem 1. Juli 2013, hat die Einführung des Wärme-Contractings im bestehenden Mietvertrag für den Mieter kostenneutral zu erfolgen, was zuvor schon die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne ausdrückliche Regelung im BGB angesichts der bestehenden Bindung an den Mietvertrag gefordert hat. Allerdings konnte der Vermieter bis zum 1. Juli 2013 die vollen Kosten für die Wärmelieferung dann an den Mieter weitergeben, wenn dies im Mietvertrag vorgesehen war. Hierzu genügte der Verweis auf die Umlage der Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, wenn dort bereits wie jetzt in Nummer 4 c und 5 b die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser vorgesehen war.
Bei der zuvor bis zum 31. Dezember 2003 geltenden Anlage 3 zu Paragraf 27 II. Berechnungsverordnung musste ebenfalls nach dem im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Text geprüft werden, inwieweit solche Kosten umgelegt werden können. Ab dem 1. Juli 2013 muss die Umstellungen unabhängig von vertraglichen Möglichkeiten kostenneutral für den Mieter erfolgen, weil Paragraf 556 c Absatz 4 BGB keine vertragliche Abweichungen mehr zulässt. Eine Zustimmung des Mieters zur Umstellung auf Wärme-Contracting ist nach Paragraf 556 c Absatz 2 BGB nicht erforderlich, es genügt eine Umstellungsankündigung.
Abschlagszahlung bei Einsatz von Fernwärme
Auf eine weitere finanzielle Folge für den Vermieter beim Umstieg auf Wärme-Contracting ist bei einer späteren Mieterhöhung unter Bezugnahme auf die örtliche Vergleichsmiete zu achten. Teilweise wird im Mietspiegel bei der Beheizung mit Fernwärme ein Abschlag gemacht, wie in Dortmund. Dieser Abschlag kann dann auch bei der Wärmelieferung durch Wärme-Contracting erfolgen. So jedenfalls das Amtsgericht (AG) Dortmund, Urteil vom 12. August 2014 (425 C 4765/14).
Die Überlegung des AG war deshalb naheliegend, weil zwar der für die Mieterhöhung im Jahr 2013 einschlägige Mietspiegel der Stadt Dortmund für die Fernwärme keinen Abschlag vorsah, dies jedoch in einem früheren (2008: 0,16 Euro je Quadratmeter) und im – zum Zeitpunkt des Urteils – aktuellen Mietspiegel. Ob der im Mietspiegel für 2013 vorgesehene Abzug von 0,26 Euro je Quadratmeter angemessen ist, musste das AG nicht entscheiden, weil auch unter Berücksichtigung der übrigen Angaben des Vermieters zum Wohnwert keine Miete über dem Medianwert der der einschlägigen Spanne in Betracht kam. Wenn ein solcher Abschlag nicht ausdrücklich im Mietspiegel vorgesehen ist, wird er von den Gerichten bei der Einstufung der konkret geschuldeten Miete innerhalb der vom Mietspiegel nach Lage und Ausstattung der Wohnung vorgesehenen Spanne vorgenommen, Beispiel AG Flensburg, Urteil vom 26. März 2015 (62 C 245/13).
Die nicht unumstrittene Berechtigung für diesen Abzug wird damit begründet, dass die Kosten für das Wärme-Contracting nach der Heizkostenverordnung die Abschreibung und die Gewinnmarge des Wärmedienstleisters enthalten dürfen. Während generell höhere Nebenkosten und eine höhere Nettokaltmiete die Gegenleistung für einen höheren Wohnkomfort darstellen, gilt dies beim Wärme-Contracting für die genannten Kostenanteile nicht. Im Fall des AG Dortmund betrug der Abzug nach Auffassung des Gerichts 0,17 Euro je Quadratmeter bei einer Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung des Wärmecontractings von 6,35 Euro je Quadratmeter.
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[tab title=“Der Autor“]Dr. Hellmuth Mohr
Rechtsanwalt, Stuttgart[/tab]
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