Kostenverteilungsschlüssel: Änderung über „Objektprinzip“

Was war passiert?

In der Kleinwohnanlage gibt es nur drei Wohnungseigentumseinheiten. Kosten und Lasten der Gemeinschaft werden zunächst nach Miteigentumsanteilen verteilt, was den späteren Kläger insofern begünstigt, als ihm „nur“ 233/1000stel Miteigentumsanteile gehören. Die beiden anderen Einheiten gehören den beiden Beklagten, in deren Interesse es liegt, wenn die Kosten nach Wohneinheiten verteilt werden. Auf der Tagesordnung zur Versammlung von April 2013 stand nun unter anderem die Beschlussfassung zur geänderten Umlegung der Kostenpositionen Treppenhausreinigung, Müllabfuhr und „Wasser allgemein“. Während der Kläger persönlich anwesend war, ließen sich die Beklagten – zulässigerweise – vom Verwalter vertreten. In beiden Hamburger Vorinstanzen war die Beschlussanfechtungsklage erfolglos.

Die Meinung des Gerichts

Auch der BGH versagt dem Kläger den gewünschten Beistand. Der V. Zivilsenat schlägt sich auf die Seite der insoweit „herrschenden Meinung“ im Fachschrifttum, wonach das Kopfstimmprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG im Bereich des § 16 Abs. 3 WEG abdingbar ist. § 16 Abs. 3 WEG indiziere diese Sichtweise schon rein sprachlich, weil die Wendung „durch Stimmenmehrheit“ nur das Mehrheitsprinzip anordne, während keine Aussage dazu getroffen werde, wie die Beschlussmehrheit zu zählen ist. Auch würde die bislang anerkannte Abdingbarkeit von § 25 Abs. 2 WEG in der Teilungserklärung generell in Frage gestellt, falls man den Gegenstimmen folgen wolle; denn die Gefahr einer Majorisierung stelle sich bei jeder anderen Mehrheitsentscheidung in gleicher Weise wie im Anwendungsbereich von § 16 Abs. 3 WEG. Die Beschlussmängelklage selbst biete im Übrigen ausreichenden Schutz gegen unbotmäßige Majorisierungen, die willkürlich oder in unbilliger Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer erfolgen oder gar Rechtsmissbrauch darstellen.

Ratschlag für den Verwalter

Man kann den bis zum BGH marschierenden Kläger gut verstehen: Erst erscheinen die Beklagten nicht zur Eigentümerversammlung, sodass er mit dem Verwalter quasi ein „Privatissimum“ abhält, und dann bekommt er dafür auch noch eine die Kostenlast verschiebende Quittung: Statt rund ein Viertel der aufgezählten Kosten nun ein Drittel. Solches Ergebnis muss erzürnen und hat nun auch das einvernehmliche Miteinander in der Wohnanlage empfindlich gestört. Denn nicht „die Stirn zu haben“, den eigenen Vorteil wenigstens selbst in der Versammlung argumentativ durchzustehen, mag der Überstimmte leicht als Feigheit auslegen, selbst wenn objektiv eine Verhinderung vorgelegen haben sollte; dann wäre man auch über eine Verschiebung der jetzt streitigen TOP auf die nächste Versammlung – wenigstens psychologisch – weitergekommen. So riecht es nach stiller Majorisierung, was auch die Position des Verwalters nicht leichter macht. Ob Fachverwalter über die an die Wohnungseigentümer vor Versammlungsbeginn erteilte Information über eine Verhinderung maßgeblicher Wohnungseigentümer und über die Anregung, sich über eine Verschiebung des Termins oder wenigstens bestimmter – gerade der absehbar streitanfälligen – TOP zu verständigen, hier das weitere Miteinander unter den Wohnungseigentümern – taktisch, nicht rechtlich – befördern können, ist zumindest das Nachdenken wert. In Kleinstanlagen wird das Nachdenken angesichts des BGH-Falls durchaus auch so weit gehen können, bei (vorgeblich) verhinderten Wohnungseigentümern nachzufragen, weil ihr Fernbleiben späteren „Stress“ in der Wohnanlage geradezu heraufbeschwören kann.

Dokumentation: BGH, Urt. v. 10. 7. 2015 – V ZR 198/14, Entscheidungsabdruck in NZM Heft 20 vom 28. Oktober 2015

Von Rechtsanwalt Dr. Andreas Kappus, Frankfurt a.M.,
Schriftleiter der Neuen Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM),
Verlag C. H. Beck, München und Frankfurt a.M.