Schon einmal war der Streit über die Angaben im Mietvertrag hinsichtlich der Wohnungsgröße Anlass für höchstrichterliche Rechtsprechung. Im Jahr 2011 hat der Bundesgerichthof (AZ: VIII ZR 306/09) entschieden, dass bei der Angabe einer Wohnungsfläche im Mietvertrag, die um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Mietfläche abweicht, der Mieter berechtigt ist, die Miete entsprechend zu mindern. Dennoch sind die Flächenangaben der Wohnung für Mieter und Vermieter wichtig, schließlich orientiert sich hieran unter anderem auch der Umlageschlüssel für Betriebskosten. Was soll der Vermieter also tun: eine Flächenangabe im Vertrag aufnehmen oder lieber nicht?
Sonderklausel im Mietvertrag
In diesem Zusammenhang informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 7. Juli 2014 (AZ: 11 C 545/13). Auch hier hatte ein Mieter überzahlte Mieten und Betriebskosten zurückverlangt, da die vertraglich aufgeführten „ca. 220 qm“ tatsächlich unterschritten wurden. Der Mietvertrag wies eine Besonderheit auf: Nach der Flächenangabe war ausdrücklich aufgeführt, dass diese Angabe wegen möglicher Messfehler nicht der Festlegung des Mietgegenstandes diene. Vielmehr ergebe sich der räumliche Umfang der gemieteten Sache aus der Angabe der vermieteten Räume. Aus diesem Grund muss der Vermieter hier nichts zurückzahlen, entschied das Gericht. Aber er muss die nächste Betriebskostenabrechnung nach der richtigen Flächenangabe erstellen.
Mit dieser Regelung hat der Vermieter wirksam ausgeschlossen, dass Rückforderungen wegen Flächenabweichungen gegen ihn geltend gemacht werden können, so das Amtsgericht. In der Vereinbarung könne gerade keine Beschaffenheitsvereinbarung gesehen werden, denn aus der Regelung geht klar hervor, dass sich der Umfang der vermieteten Fläche nach den genannten Räumen und nicht nach der Quadratmeterangabe richten soll.
Räumlichkeiten als ausschlaggebendes Argument
Mit diesem Urteil entspricht das Gericht den tatsächlichen Umständen bei einer Wohnungsanmietung. Der Mieter wird hier nicht mit dem Zentimetermaß die Fläche der Wohnung berechnen und hiernach die Entscheidung treffen, ob er die Wohnung anmietet oder nicht. Vielmehr werden die Räumlichkeiten an sich ausschlaggebend sein. Eine Rückforderung ist daher ausgeschlossen. Dies bewahrt jedoch den Vermieter nicht davor, zumindest die nächste Betriebskostenabrechnung nach den richtigen Flächenangaben zu erstellen.
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Quelle: Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV)
