Nachfolgend geht es um die Frage der Zulässigkeit von Verfügungen gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Maßnahmen zur Vorbeugung gegen Legionellen, um die Verpflichtung von Prüfungen zur Abdichtung von Abwasseranlagen und um die werkvertragsrechtliche Bedeutung von Druckprüfungs- und Dichtigkeitsprotokollen.
Zur Trinkwasserversorgung wurde auf Betreiben der betroffenen Unternehmen und ihres Verbands eine erbitterte Auseinandersetzung zur Zulässigkeit von Rohrinnensanierungen durch Epoxidharz geführt, zu der nun Urteile des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe vom 12. September 2015 – 6 U 174/14 (siehe Der Immobilienverwalter 3/2016, Seite 12) und des OLG Frankfurt vom 28. Oktober 2015 – 16 U 56/15 (siehe Der Immobilienverwalter 2/2016, Seite 11) vorliegen. Es ging dabei um die Streitfrage, ob ein dieses Verfahren anwendendes Unternehmen einen Anspruch auf Feststellung hat, dass es das epoxidharzgestützte Verfahren bei der Sanierung von Versorgungsleitungen einzusetzen berechtigt ist (OLG Karlsruhe) beziehungsweise ob ein Zahlungsanspruch des Unternehmens besteht, was das OLG Frankfurt wegen der bestehenden Bedenken abgelehnt hat. Im Verfahren des OLG Karlsruhe ist eine Revision zum Bundesgerichtshof möglich.
Die Streitfrage um die Anwendung des Epoxidharzes hat eine öffentlich-rechtliche Seite. Im Urteil vom 25. November 2015 – W 6 K 14.324 hat das Verwaltungsgericht (VG) Würzburg eine Verfügung des Landratsamts Würzburg zur Sanierung aller Leitungsabschnitte mit Epoxidharzbeschichtung für rechtmäßig erachtet. Auch nach seiner Auffassung entsprach die Innenbeschichtung der Trinkwasserleitungen mit Epoxidharz weder im Zeitpunkt ihrer Durchführung (2011 bis Februar 2013) noch im verwaltungsrechtlich maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Bescheids durch das Landratsamt den allgemeinen anerkannten Regeln der Technik und missachtete damit den im Infektionsschutz und der Trinkwasserverordnung (TrinkwasserV) geltenden Vorsorgegrundsatz (Minimierungsgebot von Schadstoffen im Trinkwasser). Der Fall hatte in finanzieller Hinsicht Bedeutung. Da zum Austausch der beschichteten Rohrleitungen aber keine Alternative ersichtlich war, waren die Sanierungsverfügung und der hierfür erforderliche Aufwand, nach den von der Klägerin veranschlagten Kosten von zirka 1 Million Euro für drei Wohngebäude mit insgesamt 51 Wohneinheiten unter Berücksichtigung der Haltbarkeit erneuerter Rohrleitungen und des hohen Guts der Gesundheit der Bewohner für das Gericht vertretbar.
Legionellenbekämpfung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
Während sich die Diskussion um die Art der Durchführung und den zeitlichen Rhythmus bei der Legionellenprüfung zwischenzeitlich gelegt hat, finden sich in der Rechtsprechung nun Fälle zur zwangsweisen Durchführung solcher Maßnahmen.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 65 Eigentumswohnungen und einer zentralen Anlage zur Warmwassererwärmung für alle Wohneinheiten war ein Nutzer einer Wohneinheit an Legionellose erkrankt. Das Gesundheitsamt stellte im Warmwasser dieser Wohneinheit eine erhebliche Kontamination mit Legionellen fest. Nachdem die systematische Untersuchung der gesamten Wohneinheiten auf Legionellen im Verhandlungswege nicht erreicht werden konnte, setzte die zuständige Gesundheitsbehörde eine Ordnungsverfügung fest. Danach sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft zum einen Nachweise über die von ihr behauptete Einrichtung von Probenahmestellen am zentralen Warmwasserspeicher vorlegen. Zum anderen enthielt die Verfügung die Verpflichtung, ein nach der TrinkwasserV akkreditiertes Labor mit Probenahme und Untersuchung von Warmwasserproben auf Legionellen an 24 Entnahmestellen zu beauftragen und die Untersuchungsergebnisse vorzulegen. Die Festlegung eines Zwangsgelds bei Nichtdurchführung der Maßnahme innerhalb der gesetzten Frist wurde angedroht. Da nach dem Infektionsschutzgesetz (IfSG), Grundlage der TrinkwasserV, der Widerspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft keine aufschiebende Wirkung hat, musste die Wohnungseigentümergemeinschaft hierzu einen Antrag an das VG stellen. Dieser Antrag blieb sowohl vor dem VG als auch vor dem Oberverwaltungsgericht (OVG) erfolglos, Beschluss des OVG Münster vom 25. Mai 2015 – 13 B 452/15.
In der Begründung verwies das OVG auf Folgendes: Der Pflichtige nach dem genannten Gesetz und der Verordnung ist der Unternehmer oder der sonstige Inhaber der Wasserversorgungsanlage, um die es geht. Bei der Warmwasserversorgung handelt es sich fast ausschließlich um gemeinschaftliches Eigentum. Die Abgrenzung zum Sondereigentum erfolgt an der ersten Absperrmöglichkeit innerhalb des Sondereigentums. Nach den einschlägigen Vorschriften des WEG (Paragraf 10 Absatz 6 Satz 2 und 3 WEG: Sie – die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Paragraf 21 Absatz 1 WEG: Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.) sind zum einen die Wohnungseigentümer als Miteigentümer sonstige Inhaber dieser Wasserversorgung im Sinne der TrinkwasserV, zum anderen die zur Verwaltung befugte Wohnungseigentümergemeinschaft. Wie im Ordnungsrecht allgemein üblich, kann die Verwaltung nach ihrem Ermessen, ausgerichtet an dem Gebot der effizienten Beseitigung der Gefahr, den zur Handlung verpflichteten Störer auswählen. Angesichts der hier vorhandenen 35 Eigentumswohnungen mit unterschiedlichen Anschriften der Eigentümer lag es auf der Hand, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft zur schnelleren Durchführung der Maßnahme verpflichtet werden konnte. Die Verpflichtung des einzelnen Sondereigentümers zur Mitwirkung (Duldung des Betretungsrechts) ergibt sich aus Paragraf 14 Nummer 4 WEG. Die Gemeinschaft konnte sich vor den Verwaltungsgerichten nicht erfolgreich auf das Argument berufen, dass im konkreten Fall des erkrankten Bewohners die in dessen Wohnung festgestellten Legionellen deutlich zurückgegangen seien und seitdem ein Zeitraum von mehr als zwei Jahren verstrichen sei. Die TrinkwasserV verlangt demgegenüber eine Gefährdungsanalyse der gesamten Wasserversorgungsanlage, die nicht auf einen einzelnen Prüfpunkt beschränkt werden kann. Die Gemeinschaft trug das überraschende Argument vor, dass die Beschränkung auf 22 von 65 Wohnungen die Maßnahme ungeeignet mache. Das Gericht wies demgegenüber darauf hin, dass die Untersuchung sich auf die Steigstränge und auf die peripher gelegenen Entnahmestellen beziehe, nicht aber auf alle Entnahmestellen.
Druckprüfungs- und Dichtigkeitsprotokolle im Werkvertrag
Feuchtigkeitsschäden durch undichte Leitungen in Bauwerken stellen immer eine große Beeinträchtigung der Nutzung dar. Neben der Sanierung ist die Austrocknung erforderlich, der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt. Bei der Abnahme eines Neubaus ist die Kontrolle des Bauherrn hierbei deshalb geboten. Nicht immer läuft aber alles nach diesem Plan.
Ein Auftraggeber beauftragte Heizung-, Lüftungs- und Sanitärarbeiten für sein Einfamilienhaus. Vor dem Landgericht kam es zum Streit über die Restwerklohnforderung des Auftragnehmers, die das Gericht dem Auftragnehmer etwa zur Hälfte zusprach. In der Berufung vor dem OLG trug der Auftraggeber vor, ohne die Übergabe der Druckprüfungs- und Dichtigkeitsprotokolle sei das Werk nicht abnahmefähig gewesen und der Werklohn deshalb insgesamt nicht fällig. Das OLG Köln, Urteil vom 7. August 2015 – 19 U 104/14 folgte dieser Argumentation nicht. Schaltpläne oder Bedienungsanleitungen sind zwar für die Funktionstauglichkeit des Werks maßgeblich und müssen deshalb zur Abnahme vorliegen. Denn solche Pläne sind zum sachgerechten Betrieb der gelieferten Anlage unverzichtbar. Dies gilt aber für Druckprüfungs- und Dichtigkeitsprotokolle nicht. Sie sind nur zum Nachweis des geschuldeten Werkerfolgs erforderlich und stellen deshalb nicht automatisch einen wesentlichen Mangel dar, der die Abnahme des gesamten Werks ausschließt. Im vorliegenden Fall waren immerhin zwei Jahre vergangen, ohne dass sich beim Gebrauch des Einfamilienhauses irgendwelche Anzeichen für eine Undichtigkeit ergeben hätten. Wenn die Dichtigkeit auf andere Weise als durch die genannten Protokolle nachgewiesen ist, besteht nach vorliegender Rechtsprechung nur ein Recht zur Leistungsverweigerung. Diesen Grundsatz wendete das OLG Köln auf den vorliegenden Fall an, nachdem erst nachträglich Bedenken vom Auftraggeber angemeldet worden sind. Damit hatte der Auftraggeber im vorliegenden Fall die Möglichkeit der Zurückbehaltung wegen seines Leistungsverweigerungsrechts in Höhe des zweifachen Betrags der Herstellungskosten der geschuldeten Unterlagen zur Druckprüfung und Dichtigkeit. Allerdings setzte dies wiederum voraus, dass dem Auftragnehmer die Möglichkeit eingeräumt werden muss, diese Prüfungen im Gebäude vorzunehmen. Dies hatte der Auftraggeber im Berufungsverfahren aber verweigert. Aufgrund dieser unterlassenen Mitwirkung konnte er nicht sein Leistungsverweigerungsrecht und damit die Zurückbehaltung eines Teils des Werklohns geltend machen. Wenn dem Auftragnehmer der zurückbehaltene Betrag als zu hoch erscheint, muss er im Gerichtsverfahren nachweisen, dass der Aufwand für die von ihm noch geschuldete Leistung geringer ist.
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[tab title=“Der Autor“]Dr. Hellmuth Mohr
Rechtsanwalt, Stuttgart[/tab]
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Dieser Fachbeitrag von Dr. Hellmuth Mohr ist zuerst in der Zeitschrift „Der ImmobilienVerwalter“, Ausgabe 04/2016 erschienen. Weitere Informationen zur Zeitschrift, auch zu einem möglichen Bezug, finden Sie » hier.
