In vielen Regionen Deutschlands sind Eigentumswohnungen sehr gefragt. Günstige Zinsen und steigende Preise für Energie führen dennoch nicht dazu, dass Wohneigentumsanlagen in nennenswertem Umfang energetisch saniert werden.
Als die halbstaatliche Energieagentur Dena vor mehr als zehn Jahren den Gebäudeenergieausweis eingeführt hat, sprach sie noch vom 2-Prozent-Ziel. Mit einer Sanierungsrate von jährlich 2 Prozent sollte bis 2050 der Gebäudebestand in Deutschland klimaneutral sein. Davon ist längst keine Rede mehr. Die Sanierungsquote beträgt grade noch 0,7 Prozent. Im Jahr 2017 ist die Zahl der Baugenehmigungen im Bestand noch einmal deutlich zurückgegangen. Während im Jahr 2016 noch 52.346 Baugenehmigungen erteilt wurden, waren es 2017 nur noch 42.137. Für 2018 zeichnet sich eine leichte Erholung ab. Das ohnehin schon niedrige Niveau von 2016 wird jedoch nicht erreicht.
Mitte April 2018 hatte das Institut Wohnen und Umwelt seinen Bericht zum Projekt „Datenerhebung Wohngebäudebestand“ vorgestellt. Die Darmstädter Forscher haben für die Untersuchung Daten des Zeitraums zwischen 2010 und 2016 ausgewertet. Demzufolge nehmen beim Bauen im Bestand energetische Maßnahmen an der thermischen Gebäudehülle zwar zu, aber sie bleiben dennoch deutlich hinter dem Wert zurück, der zum Erreichen der politisch gesetzten Klimaschutzziele notwendig wäre. Dasselbe gilt den Forschern zufolge auch für den notwendigen Umbau der Wärmeversorgung zugunsten regenerativer Energieträger. Lediglich bei der Modernisierung der Wärmeversorgung sei aufgrund der höheren Austauschraten die Dynamik ausreichend, um die langfristigen Klimaschutzziele bis 2050 zu erreichen.
| Nur 30 Prozent aller Wohnungen energetisch saniert
Noch immer sind 56 Prozent aller deutschen Wohnungen energetisch unsaniert. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften liegt die Quote sogar bei 70 Prozent. Dafür, dass WEG hierzulande so weit unter dem Durchschnitt liegen, ist eine Reihe an Faktoren verantwortlich. Es liegt in der Natur von Ei gentümergemeinschaften, dass es dort unterschiedliche Interessen gibt. Das macht die gemeinsame Willensbildung schwer, zumal energetische Sanierungen viel Geld kosten, das nicht jeder aufbringen kann oder will. Außerdem mangelt es noch immer an professionellen Immobilienverwaltern, die Willens und in der Lage sind, solche Maßnahmen zu steuern. Nach einer verbandsinternen Umfrage des Dachverbands deutscher Immobilienverwalter (DDIV) sind viele Verwalter von der Komplexität der Sanierungsprojekte abgeschreckt.
Ein weiterer Faktor ist das Förderprogramm der KfW.
Eine Umfrage von DDIV und KfW zur energetischen Sanierung ergab, dass mehr als drei Viertel der Verwalter die Möglichkeit energetischer Sanierung in WEG für nicht ausreichend präsent halten. Trotz des hohen Sanierungsbedarfs würden bisher nur rund 6 Prozent des KfW-Förderprogramms Energieeffizient sanieren an WEG in Anspruch genommen. Ein weiterer bremsender Faktor ist das Bankendurchleitungsprinzip für KfW-Kredite. Häufig reichen die Instandhaltungsrücklagen für umfassende Gebäudemodernisierungen nicht aus. Eigentümer, die nicht über die Mittel verfügen, eine Sonderumlage aus dem eigenen Vermögen zu bezahlen, wollen zwar die KfW-Förderung in Anspruch nehmen, aber noch immer lehnen viele Banken Kredite für WEG ab. Einzelanträge von Eigentümern bei ihrer Hausbank werden oft abgelehnt, weil die Kreditsummen und damit auch die Provisionen zu gering sind, um den Aufwand zu decken. Beantragt eine WEG als Verbund einen Kredit, wird dieser oft mit der Begründung abgelehnt, dass Sicherheiten fehlen. Zwar haben einige wenige Bundeländer inzwischen spezielle WEG-Förderprogramme entwickelt, eine bundesweite Regelung gibt es jedoch noch nicht.
| Schlechte Noten für die Politik
Ende Oktober bereiteten die zuständigen Bundesministerien einen neuen Entwurf für das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) vor, das Anfang 2019 in Kraft treten soll. Der erste Referentenentwurf dafür blieb 2017 auf dem parlamentarischen Weg stecken, noch bevor er an das Bundeskabinett ging. Inzwischen ist im Juli dieses Jahres auch die neue EU-Gebäuderichtlinie in Kraft getreten, die neue Verschärfungen bis 2030 festschreibt.
Im Koalitionsvertrag haben Union und SPD vereinbart, das Energieeinsparrecht für Gebäude zu novellieren. In erster Linie sollte das Ordnungsrecht vereinfacht und entbürokratisiert werden. Dazu führt die Regierung das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz in einem Gebäude-Energie-Gesetz zusammen. Damit werden außerdem die Anforderungen des EU-Rechts zum 1. Januar 2019 für neue öffentliche Nichtwohngebäude und zum 1. Januar 2021 für alle neuen Gebäude in einem Schritt umgesetzt und das Niedrigstenergiegebäude geregelt. Dabei sollen weiterhin die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit, Technologieoffenheit, Vereinfachung und Freiwilligkeit gelten.
Nicht in den Gesetzesentwurf aufgenommen wird hingegen ein Antrag der FDP-Fraktion, der eine Reduzierung der Baukosten im Wohnungsbau durch Verminderung und Vereinheitlichung von Vorschriften vorsah. Dazu wollten die Liberalen einen Kabinettsausschuss „Wohnungsbau und Immobilienwirtschaft“ einrichten, in dem alle Staatssekretäre der Ressorts vertreten sind, die sich mit wohnungsbaupolitisch relevanten Themen befassen und der einmal jährlich dem zuständigen Ausschuss des Deutschen Bundestags über seine Aktivitäten berichtet. Das sagt viel über den Stellenwert der Wohnungsfrage in der Regierung aus.
Im Energiekonzept der Bundesregierung von 2010 hieß es noch: „Die energetische Sanierung des Gebäudebestands ist der zentrale Schlüssel zur Modernisierung der Energieversorgung und zum Erreichen der Klimaschutzziele.“ Zunächst tat sich 2018 wegen der ungeklärten Regierungsbildung lange nichts in Sachen Gebäudeenergieeffizienz. Anfang Mai hatten sich CDU und CSU beim Koalitionsgipfel auf der Zugspitze kritisch zur Energieeinsparverordnung und zur europäischen Energieeffizienzrichtlinie positioniert. Nach einem Entwurf der Beschlussvorlage sehen die Schwesterparteien in der Erweiterung und Einführung neuer energetischer Standards einen starken Preistreiber für die Baukosten. Da passt es ins Bild, dass im Anfang Mai vorgelegten Haushaltsentwurf von Olaf Scholz keine steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung zu finden war, obwohl das im Koalitionsvertrag vereinbart worden war.
Auf europäischer Ebene ist man besorgt, die im Pariser Klimaabkommen zugesagten CO2-Einsparungen bis 2030 zu verfehlen. Deshalb hat das EU-Parlament am 17. April 2018 eine Reihe von Gesetzen beschlossen. Unter anderen verpflichtet eine neue Gebäuderichtlinie die Mitgliedsstaaten dazu, eine langfristige Strategie zur Sanierung des Gebäudebestands zu entwickeln. Die aktuelle Modernisierungsrate reicht nach Ansicht der EU-Kommission bei Weitem nicht aus. Nachdem das Europäische Parlament und der Ministerrat dem Gesetz zugestimmt haben, wird es im Amtsblatt der Europä ischen Union veröffentlicht. 20 Tage später tritt die Richtlinie in Kraft. Anschließend haben die Mitgliedsstaaten 20 Monate Zeit, die neuen Bestimmungen in nationales Recht umzusetzen. Zurzeit drängt sich nicht der Eindruck auf, dass sich im Wohnungsbestand und speziell bei Wohnungseigentumsanlagen in den nächsten Jahren besonders viel bewegen wird.
Oliver Mertens
Fotos: Georg Zotz Gerüstbau
