Zwei aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) kommen besonders den mehr als 15 Millionen privaten Vermietern entgegen, die mit über 60 Prozent Anteil die größte Vermietergruppe in Deutschland stellen. Demnach ist es durchaus möglich, eine Mieterhöhung mit dem Gutachten eines Sachverständigen zu untermauern. Außerdem entschied das Gericht, dass an die Nebenkostenabrechnung nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden dürfen.
Private Vermieter sind den Gefahren von Fehlern bei Vermietungen, zu denen auch Nebenkostenabrechnungen gehören, stärker ausgesetzt als zum Beispiel Wohnungsgesellschaften, weil ihnen häufig die Professionalität in Fragen des Mietrechts fehlt. Die Wüstenrot Immobilien (WI), das Maklerunternehmen der Wüstenrot & Württembergische, schildert bekannte Fallstricke für private Vermieter.
Anpassung der Miete prüfen
Die Wertentwicklung einer vermieteten Immobilie hängt neben Investitionen in den Werterhalt (Instandhaltung) sowie in Wertverbesserungen (Modernisierung) auch von der Entwicklung der Erträge (Miete) ab. „Gerade vor dem Hintergrund, dass sich wegen der Niedrigzinsen Geldvermögen kaum mehr durch Zinserträge erhöhen und Renten sinken“, merkt dazu Jochen Dörner, Geschäftsführer der WI, an, „hat die regelmäßige monatliche Mieteinnahme besonders für Ältere eine wichtige Funktion für das monatliche Haushaltsbudget.“
Deshalb sollte nach Dörners Auffassung jeder Vermieter die Möglichkeiten zur Anpassung der Miete prüfen. Gesetzlich geregelt sind sie in den Paragrafen 558 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Sie nicht zu beachten oder falsch auszulegen kann zu Rechtstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter führen und das Vertrauen belasten.
Auf welche Fallstricke private Vermieter besonders achten müssen
Es gibt eine Reihe formeller Vorschriften für Mieterhöhungen, die eingehalten werden müssen. Im jüngst vom BGH entschiedenen Fall (VIII ZR 69/15) hatte der Mieter die Mieterhöhung für formell unwirksam gehalten und dadurch den Rechtstreit ausgelöst. Der Vermieter hatte die höhere Miete mit einem Sachverständigengutachten untermauert, das Hinweise zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die Einordnung in das örtliche Preisgefüge enthielt. Nach Ansicht des BGH entsprach das Gutachten den gesetzlichen Anforderungen und war somit nicht unwirksam.
Zwingende formelle Anforderungen bei Mieterhöhungen sind die Textform und die Begründung, die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung und die Aufklärung des Mieters über das ihm zustehende Sonderkündigungsrecht.
Zur Begründung der Mieterhöhung kann sich der Vermieter auf Mietspiegel berufen, die von Kommunen aufgestellt werden, oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank zugrunde legen, die von Gemeinden und Interessenvertretern betrieben wird. Weiter kann er ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorlegen. Als vierte Möglichkeit kann er einzelne vergleichbare Wohnungen heranziehen, wobei drei Vergleichswohnungen ausreichend sind.
Die Begründung der Mieterhöhung muss stimmig sein
Für den Mieter muss überprüfbar sein, ob sich der neue Preis der Wohnung bei der Berechnung der Mieterhöhung durch den Vermieter in das örtliche Preisgefüge einfügt. Das Preisgefüge bildet sich aus den Faktoren Wohnlage, Wohnungsgröße, Baualter sowie Ausstattungsmerkmale. Manche Vermieter beauftragen dazu, wie im vorliegenden Rechtsfall, sachkundige Gutachter. Nicht unproblematisch ist, wenn Vermieter die notwendigen Recherchen auf eigene Faust betreiben und das Mieterhöhungsschreiben selbst verfassen. Hier können sich schnell Fehler einschleichen.
Oft wird als Begründung der Mietspiegel genutzt. Er soll dazu beitragen, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen und Streitigkeiten zwischen den Mietparteien zu vermeiden. Man unterscheidet zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. Letzterer wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt.
Nutzung von Mietspiegeln
Die Mietspiegel enthalten Tabellen mit Rubriken über Baualtersklassen, Wohnflächen, Wohnlage und über Ausstattungsmerkmale. Dazu gibt es schriftliche Definitionen über Ausstattungsmerkmale, die von einfacher bis zu gehobener Ausstattung reichen, und analog auch zur Qualität der Wohnlagen.
Wenn ein Vermieter wissen will, in welcher Preisspanne seine Wohnung liegt, muss er seine Wohnung den vorgenannten Kriterien zuordnen. Als Ergebnis erhält er dann eine Übersicht mit Preisspannen, zum Beispiel eine Preisspanne von 7,60 bis 9,05 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete für Wohnungsgrößen bis 60 Quadratmeter, mittlere Lage, gute Ausstattung, Baualtersklasse 1980 bis 1989. Entscheidet sich der Vermieter, den Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung heranzuziehen, dann muss er festlegen, ob er an das obere oder an das untere Ende der Preisspanne geht. Die meisten Vermieter entscheiden sich für einen Mittelwert.
Streitpunkte können die Wahl der Wohnlage (einfach bis gehoben) sowie die Qualität der Ausstattungsmerkmale werden. Da die meisten Wohnungen zu den älteren Baujahresklassen gehören, können sich Ausstattungsmerkmale vermischen. War zum Beispiel die ursprüngliche Ausstattung nach der Definition einfach, wurden aber im Laufe der Zeit Wertverbesserungen vorgenommen, dann ergibt sich eine Art Mischzustand, der aus den einfachen Mietspiegeln nicht ablesbar ist. Es kann sich die Frage stellen, ob wegen der Wertverbesserungen die Wohnung von der Kategorie einfach in mittel aufgestiegen ist. Zur Beantwortung dieser Frage gehört deshalb unbedingt Sachkunde.
Die qualifizierten Mietspiegel sind ausführlicher aufgebaut. Dort können zur Bestimmung der Wohnwertmerkmale Tabellen mit einem hinterlegten Punktesystem genutzt werden. In die Tabellen muss der Vermieter abwertende und aufwertende Merkmale eintragen. Im Falle eines Rechtstreits wäre das ein Vorteil.
Jochen Dörner weist darauf hin, dass Mietspiegel in Deutschland leider nicht flächendeckend vorhanden sind: „Ihr Anteil beträgt bei den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern 41 Prozent bei den einfachen und 47 Prozent bei den qualifizierten Mietspiegeln. Bei den kleineren Städten liegen die Anteile teilweise erheblich darunter.“
Wenn weder ein Gutachter beauftragt wird noch ein Mietspiegel vorliegt, muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf einzelne vergleichbare Wohnungen stützen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Dabei ist aber zu beachten, dass die benannten Objekte breit gestreut und nicht innerhalb einer gleichförmigen Siedlung liegen dürfen. Das hat der BGH im Jahr 2013 entschieden. Private Vermieter dürften damit überfordert sein; die WI rät daher, Experten einzuschalten.
BGH senkt Anforderungen an Nebenkostenabrechnungen
Mit einem Urteil in einem anderen Fall hat der BGH nach Angaben der WI eine pragmatische Entscheidung für Vermieter getroffen. Danach sollen an die Nebenkostenabrechnung nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden dürfen und sich der Verwaltungsaufwand des Vermieters in Grenzen halten (VIII ZR 93/15).
Künftig reicht es aus, wenn in der Nebenkostenabrechnung bei den Betriebskostenarten die Gesamtkosten angegeben werden. Wie diese ermittelt und errechnet wurden, muss dem Mieter nicht mehr mitgeteilt und erläutert werden. Das betrifft zum Beispiel Betriebskostenarten wie Hausmeisterkosten sowie Reparatur- und Verwaltungskosten, die durch den Hausmeister verursacht wurden und nicht mehr auseinandergerechnet werden müssen.
Diese Entscheidung ist nach Auffassung der WI sehr zu begrüßen. Besitzer von Eigentumswohnungen können die jährlichen Hausgeldabrechnungen des Wohnungseigentumsverwalters zur Abrechnung heranziehen. Darin sind die Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen, in der Regel besonders gekennzeichnet. Auch das vereinfacht den Verwaltungsaufwand. Zu beachten ist, dass der Vermieter einmal jährlich abrechnen muss.
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