Die Wüstenrot Immobilien GmbH ermittelt jährlich die Marktwerte tausender Immobilien und beschäftigt sich dabei oft auch mit der Frage, ob sich energetische Modernisierungen lohnen. Die Frage von Wirtschaftlichkeit allein greift dabei jedoch zu kurz. „Vielmehr wirkt sich die energetische Modernisierung auf den Substanzwert aus“, meint Jochen Dörner, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien. „Niedrige Energiepreise sind kein Ersatz für sinkende Substanzwerte alternder Gebäude, denn diese werden weiter sinken,wenn nicht modernisiert wird.“
Wüstenrot Immobilien hat exemplarisch die wirtschaftlichen Auswirkungen bei zwei Gebäudetypen vor und nach einer Modernisierung untersucht. Ein Einfamilienhaus, Baujahr 1959, wurde nach KfW-Standard 85 modernisiert, das heißt das Gebäude entsprach danach zu 85 Prozent dem energetischen Standardeines Neubaus. Die Kosten betrugen 110.000 Euro. Durch diese Modernisierung hat sich die Restnutzungsdauer auf 30 Jahre mehr als verdoppelt.
Der Gebäudezeitwert erhöhte sich von 54.000 Euro auf 134.000 Euro. Der Bodenwert blieb mit 168.000 Euro gleich. Bei konservativem Ansatz wurde so ein örtlicher Marktwert von 362.000 Euro ermittelt, der um 162.000 Euro höher lag als vor der Modernisierung. Zudem werden rund 2000 Euro Heizkosten im Jahr gespart. Das zweite Objekt, Baujahr 1972, besteht aus zwei Gebäuden mit 30 Eigentumswohnungen. Für die Sanierung muss knapp eine Million Euro aufgewendet werden. In der Rücklage sind 200.000 Euro. Damit müssten knapp 800.000 Euro über Sonderumlagen finanziert werden, was eine Durchschnittsbelastung pro Wohnung von rund 26.000 Euro bedeutet. Die Sanierung führt dazu, dass sich die Miete von 7,20 Euro auf 8,70 Euro pro Quadratmeter erhöht und diemonatlichen Bewirtschaftungskosten von 20 Prozent auf 18 Prozent sinken.
Die Restnutzungsdauer verlängert sich von 20 auf 45 Jahre. Der Verkehrswert der Wohnanlage steigt von 2,4 auf 3,9 Millionen Euro. 26.000 Euro Sonderumlage im Durchschnitt pro Wohnung stünde ein Wertzuwachs von 50.000 Euro gegenüber. Eine energetische Modernisierung kann sich also lohnen, bilanziert Wüstenrot Immobilien. www.ww-ag.com
