Was war passiert?
Die mietrechtliche Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gibt Vermietern das Recht, Wohnraummietverträge zu kündigen, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. In der Praxis ist die Eigenbedarfskündigung „en vogue“, zumal sich die gesetzlich vorgesehenen – eingeschränkten – anderen Kündigungsgründe für Vermieter in der Praxis oft als stumpfes Schwert erweisen, gerade wenn man eine mietergeneigte Rechtsprechung vor Ort zu gewärtigen hat oder auch nur just der zuständige Richter eher mit dem Mieter fühlt. Zwei Themen waren schon lange umstritten: 1. Muss der Vermieter bei der einschränkungslosen Vermietung von Wohnraum eine „Bedarfsvorschau“ anstellen, sich und seinen privilegierten Personenkreis also dahingehend abschätzen, ob und gegebenenfalls wann insbesondere die eigenen Kinder einen von ihren Eltern gesonderten Wohnbedarf entwickeln könnten? Und 2. Wie viel Fläche darf es in einem solchen Fall sein, insbesondere wenn das eigene Kind oder die sonst privilegierte Person wenig oder gar kein eigenes Einkommen hat?
Die Meinung des Gerichts
Zu beiden Aspekten hat der VIII. Zivilsenat des BGH jetzt sehr grundsätzliche Urteile gesprochen, und zwar im Abstand von exakt nur einem Monat. Nach der ersten Entscheidung vom 4. Februar 2015 muss der Vermieter den Mieter ungefragt nur dann über in naher Zukunft auftretenden Eigenbedarf in Kenntnis setzen, wenn er im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bereits entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen oder sie einer eigenbedarfsprivilegierten Person zu überlassen. Vorsätzlich unrichtige Angaben darf der Vermieter dabei, namentlich wenn der Mieter nachfragt, nicht machen. Der BGH will auch keine schematische Betrachtung von Zeitabläufen anstellen beziehungsweise feste Fristen benennen, bis zu denen ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters bei Vertragsabschluss noch „nachwirkt“.
In der Entscheidung vom 4. März 2015 nimmt der BGH just diesen Umstand zum Ausgangspunkt aller Überlegungen zum „Flächenbedarf“: Maßgeblich sind danach die konkreten Einzelfallumstände und wird die Grenze zum Rechtsmissbrauch erst jenseits einer „weit überhöhten“ Fläche überschritten. Nur: Wo liegt diese Grenze? Bisher wurde sie von den Instanzgerichten überwiegend bei rund 100 Quadratmetern gezogen für eine einzelne, wirtschaftlich noch nicht allein selbstständige Bedarfsperson. Das will der BGH nicht länger gelten lassen: Im Ausgangsfall sollte der studierende Sohn des Vermieters in mindestens 125, höchstens 136 Quadratmeter einziehen, zusammen mit einem Studienfreund in Begründung einer freundschaftlichen Wohngemeinschaft. Da es auf die Einzelfallumstände ankomme, so der BGH, müsse der Instanzrichter grundsätzlich das Bestimmungsrecht des Vermieters anerkennen, welchen Bedarf er für seine privilegierte Person in Anspruch nehmen wolle und dürfe der Richter nicht seine eigenen Vorstellungen vom situationsangemessenen Wohnen der Bedarfsperson an die Stelle des Vermieters setzen. So erlangt etwa der Umstand Bedeutung, dass der Studikus für Lötarbeiten im Rahmen seines Studiums beziehungsweise seiner Ausbildung zusätzlichen Raum benötige.
Ratschlag für den Verwalter
Die BGH-Lösung öffnet Schleusen, zumal die Zuweisung des BGH in die Einzelfallbeurteilungskompetenz des Instanzrichters eines bedeutet: Der BGH will mit diesen Fragen in Zukunft bis auf Fälle, in denen der Instanzrichter grobe Fehler begeht, nicht mehr behelligt werden. Für Vermieter – also auch vermietende Wohnungseigentümer – ist die Botschaft ebenso klar wie günstig: Wer ein wenig findig ist mit Blick auf einen üppigen Wohnbedarf seiner Bedarfsperson, kommt als Vermieter nun leichter auch an große Wohnflächen heran.
Für Mieter und ihre Berater gilt: Bei Mietvertragsabschluss ist der Vermieter zumindest nach seinen Eigenbedarfsvorstellungen – bitte beweissicher – zu befragen, eine erteilte Antwort ihm schriftlich zu bestätigen („Der guten Ordnung halber halte ich Ihre Antwort auf meine Frage … wie folgt fest: …“). Am besten schließt man dieses Kündigungsrecht des Vermieters vertraglich aus, was man darf. So zwingt man den Vermieter ohne Nachfrage dazu, Farbe zu bekennen: Derjenige, der keinen Eigenbedarf sieht oder entwickeln will, wird derlei Abrede im Mieterwunsch ohne weiteres akzeptieren, sonst wird sich der Vermieter sperren. Und damit läuft die Praxis darauf hinaus, dass ein großes Wohnungsangebot für Mieter auch in dieser Hinsicht mehr Spielräume eröffnet als Wohnungsmangellagen, wo schon Besichtigungstermine zu wahren „Interessentenstürmen“ geraten. Zumindest aber kann der Mieter versuchen, das Eigenbedarfsrecht für einen bestimmten Zeitraum auszuschließen, zum Beispiel indem er auf seine Planungsund Investitionssicherheit verweist.
Dokumentation: BGH, Urt. v. 4. 2. 2015 – VIII ZR 154/14, Entscheidungsabdruck in NZM Heft 8 vom 15. 4. 2015, und Urt. v. 4. 3. 2015 – VIII ZR 166/14, NZM Heft 10 vom 28. 5. 2015.
Von Rechtsanwalt Dr. Andreas Kappus, Frankfurt a.M.,
Schriftleiter der Neuen Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM),
Verlag C. H. Beck, München und Frankfurt a.M.
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