Auslagerung der Wärmeversorgung an Energiedienstleister

Immobilienverwalter und Eigentümer profitieren

Die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung sind klar definiert: Bis zum Jahr 2050 soll ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand erreicht werden. Kein leichtes Unterfangen, denn mehr als eine Million Heizungsanlagen in Deutschland sind veraltet und erfüllen die Anforderungen der neuen Energieeinsparverordnung nicht. Für Immobilienbesitzer und -verwalter ist eine Erneuerung der Heizungsanlagen zwar mit viel Arbeit verbunden, aber der Verbrauch lässt sich dadurch nachhaltig reduzieren.

In der Energieeinsparverordnung ist festgelegt, dass Heizkessel für Erdgas, Flüssiggas oder Heizöl, die älter als 30 Jahre sind und eine Leistung zwischen 4 und 400 Kilowatt haben, auszutauschen sind. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Das kommt einem Betriebsverbot für alle Konstanttemperaturkessel gleich, die älter als 30 Jahre sind. Experten schätzen, dass davon über eine Million Heizungsanlagen betroffen sind. Verstoßen Immobilienbesitzer gegen diese Nachrüstpflicht, kann dies mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro belegt werden. Da die Bezirksschornsteinfeger Heizungsanlagen regelmäßig kontrollieren, empfiehlt es sich, den Austausch fristgerecht durchzuführen. Zwar lässt sich mit einem neuen Kessel der Verbrauch nachhaltig reduzieren, die Maßnahme ist jedoch mit entsprechenden Investitionskosten verbunden. Durch die Auslagerung der Wärmeversorgung an einen professionellen Energiedienstleister lassen sich solche Kosten ebenso wie der damit verbundene Aufwand deutlich reduzieren.

Modernisierung verlangt umfassendes Know-how

Eine Erneuerung von Heizungsanlagen ist mit einer Vielzahl an Aufgaben verbunden, die an einen professionellen Energiedienstleister übertragen werden können. Dieser übernimmt neben dem Betriebsrisiko auch die Investitionskosten, ohne die Rücklagen der Wohnungseigentümer zu belasten.

Dennoch gilt es für eine erfolgreiche Heizungserneuerung einige Dinge zu beachten:

• Sanierung rechtzeitig beginnen: Fällt der Heizkessel komplett aus, weil er zum Beispiel reparaturbedürftig ist, muss es meist schnell gehen, und die Zeit ist knapp, um das effizienteste und wirtschaftlichste Versorgungskonzept zu finden. So kann es passieren, dass Einsparpotenziale beim Energieverbrauch nicht optimal genutzt werden.
• Umfassende Bestandsaufnahme: Zunächst sind der Verbrauch und die Kosten der Heizungsanlage der letzten drei Jahre genau zu analysieren und zu bewerten. Dabei sollten alle Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt werden, die seit dem Einbau der aktuellen Anlage an der Immobilie durchgeführt wurden. Dazu gehören beispielsweise neben der Dämmung der Fassade auch der Einbau neuer Fenster oder ein neues Dach.
• Dimensionierung der neuen Heizungsanlage: Viele Heizkessel stammen aus einer Zeit, in der die Energiepreise deutlich geringer und Ressourcen wie Öl oder Gas noch ausreichend vorhanden waren. Daher wurden diese Wärmeerzeugungsanlagen häufig größer dimensioniert als tatsächlich erforderlich. Aus diesem Grund lassen sich allein durch die Anpassungen der Dimensionierung hohe Einsparpotenziale erzielen. Und das erst recht, wenn der Wärmebedarf insgesamt aufgrund bereits durchgeführter Sanierungsmaßnahmen an anderen Gebäudeteilen gesunken ist.
• Professioneller Betrieb der Heizung: Nach Expertenschätzungen arbeiten bis zu 75 Prozent aller installierten Brennwertgeräte nicht optimal. Das theoretische Energieeinsparpotenzial lässt sich aber nur ausschöpfen, wenn der Betrieb einer Heizungsanlage professionell erfolgt.
• Das richtige wirtschaftliche Konzept: Die hohen Investitionskosten in eine neue Anlagentechnik sind in der Regel eine hohe Belastung für Wohnungseigentümer. Teilweise können Sonderumlagen erforderlich sein. Daher spielt das richtige wirtschaftliche Konzept eine bedeutende Rolle im Erneuerungsprozess.

Risiko- und Investitionskosten ganz einfach auslagern

Energiedienstleister wie Techem versorgen aus der Heizungsanlage heraus die komplette Liegenschaft mit Wärme und stellen im Gegenzug einen Grund- und Arbeitspreis für die gelieferte Wärme in Rechnung. Gemäß dem seit Mitte 2013 geltenden Paragrafen 556c Bürgerliches Gesetzbuch lassen sich die Kosten für eine gewerbliche Wärmelieferung auf die Mieter umlegen, sobald bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Dazu gehören eine Steigerung der Energieeffizienz und die Kostenneutralität für Mieter.

Schlagen Verwalter den Wohnungseigentümern eine Heizungserneuerung als Contracting-Modell vor, punkten sie vor allem mit der Tatsache, dass die Eigentümer von Investitionen entlastet werden. Eigentümer können die so eingesparten Kosten für andere Sanierungs- oder Instandsetzungsprojekte nutzen. Der Brennstoffeinsatz sinkt, und die Abhängigkeit von steigenden Energiepreisen verringert sich. Ebenso steigt durch die erneuerten Anlagen die Versorgungssicherheit. Dabei ist der Immobilienverwalter vom gesamten operativen Geschäft des Heizungsbetriebs befreit. Auch der Koordinationsaufwand sinkt erheblich, denn sie haben nur einen verantwortlichen Ansprechpartner für die Bewirtschaftung der Heizungsanlage.

Handelt es sich um große Liegenschaften oder komplette Quartiere, kommt auch der Einsatz eines Blockheizkraftwerks (BHKW) in Betracht. Es produziert dank Kraft-Wärme-Kopplung neben Wärme auch Strom, was im Vergleich zur getrennten Erzeugung besonders umweltfreundlich und effizient ist. Denn vor Ort kann also nicht nur die Wärme, sondern oft auch der Strom aus dem BHKW direkt genutzt werden. Letzterer ist für die Nutzer in der Regel günstiger als die Angebote der anderen Versorger, da der Strom nicht ins öffentliche Netz eingespeist und daher nicht mit entsprechenden Steuern und Abgaben belastet wird.

Wärme-Contracting unterstützt Modernisierung

Fazit: Die Wohnungswirtschaft kann mit Wärme-Contracting eine langfristig mieterfreundliche und auch dezentrale Versorgungsstruktur schaffen und dadurch die Attraktivität einer Liegenschaft oder eines Quartiers deutlich erhöhen. Wärme-Contracting ist außerdem der richtige Stellhebel, um die Erneuerung der zahlreichen alten Heizungsanlagen in Deutschland voranzutreiben – nicht zuletzt auch der Umwelt zuliebe.

Peter Corell
Leiter Produktmarketing Contracting
Techem Energy Services GmbH