Für die Erreichung der Klimaziele sind zwei Aspekte entscheidend: Der Ausbau der Erneuerbaren Energien auch und gerade in Mehrfamilienhäusern und die Digitalisierung und Flexibilisierung der Stromnetze. Mit der EEG-Novelle 2021 und weiteren Änderungen haben sich die Rahmenbedingungen für Mieterstromkonzepte im Wohnungsbestand signifikant verbessert. Diese Chance greifen Dienstleister wie Einhundert Energie und Discovergy auf, und bieten der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft individuell maßgeschneiderte Lösungen für mehr Power vom Dach.
Die Wohnungswirtschaft steht gleich von mehreren Seiten unter Druck, ihren Gebäudebestand zukunftsfähig zu machen. „Der Kapitalmarkt erwartet Investitionen in energetische Sanierung, um Immobilienwerte einerseits und den Wohnwert andererseits hoch zu halten“, sagt Dr. Ernesto Garnier, Geschäftsführer des digitalen Mieterstrom-Dienstleisters Einhundert Energie. Die Rahmenbedingungen sind klar: Die CO2-Emissionen müssen im Gebäudebestand bis 2030 um 55 Prozent (gegenüber 1990 als Basisjahr) reduziert werden.
Unaufhaltsame Trends sind die hin zur dezentralen Energieversorgung und Elektromobilität. Gemeinsam mit dem wettbewerblichen Messstellenbetreiber Discovergy aus Aachen hat Garnier in den vergangenen Jahren mehr als 200 Mieterstromanlagen realisiert. Einen Großteil davon im Auftrag mittelgroßer oder großer Immobilieneigentümer wie der GAG oder der TAG. „Natürlich gibt es in der Branche nach wie vor Berührungsängste, was das Thema Mieterstrom angeht“, sagt Garnier. „Aber durch das Voranschreiten der Marktführer wird es zunehmend zum Normalfall, Mieterstrom im Rahmen von CO2-Strategien einzubeziehen und mittelfristig den Umsatz zu steigern.“
| Gewerbesteuer-Risiko lösen
Dabei verbessern sich die Rahmenbedingungen für Mieterstrom Schritt für Schritt. Die Problematik, dass eine Immobiliengesellschaft, die im Zuge des Mieterstrom-Rollouts zum Anlagenbetreiber und damit zum Energieversorger wird, und dadurch insgesamt – auch die Mieteinnahmen betreffend – gewerbesteuerpflichtig wird, ist vom Gesetzgeber im Zuge der EEG-Novelle zwar noch nicht endgültig gelöst worden, aber immerhin mit einem Entschließungsantrag auf der politischen Agenda angekommen. Das Gewerbesteuer-Risiko spielt allerdings eine untergeordnete Rolle, wenn ein Dienstleister wie Einhundert Energie mit dem Anlagenbetrieb, dem Verkauf des Stroms an die Mieter und der Umsetzung beauftragt wird. „Im Vorfeld des Mieterstrom-Rollouts ist es ganz entscheidend, seine eigene Rolle und damit auch die eigenen Ziele zu definieren“, sagt Christoph Cormann, Senior-Projektmanager für das Thema bei Discovergy.
„Mit der Rolle des Energieversorgers winkt durch Einnahmen aus dem Strom- oder Wärmeverkauf zusätzliche Wertschöpfung“, ergänzt Projektmanagerin Barbora Dabisch. „Aber selbst bei der Weitergabe an einen Dienstleister profitieren Wohnungsunternehmen sowohl von der Wertsteigerung beim Wohnwert als auch beim Image durch die Nutzung zukunftsträchtiger Erneuerbarer Energien.“ Mit der EEG-Novelle ist Anfang 2021 auch
die sogenannte Mieterstromzulage gestiegen, die die Wirtschaftlichkeit bei Projekten, in denen nur eine Photovoltaikanlage auf dem Dach zum Einsatz kommt, erleichtert.„Aus unserer Sicht ist die Grundgebühr die wichtigere Stellschraube“, so Cormann. Generell habe sich die Wirtschaftlichkeit von Mieterstrom durch stark sinkende Kosten für Photovoltaikanlagen deutlich verbessert.
| Fokus auf Bestandsgebäude
In der gemeinsamen Zusammenarbeit richtet sich der Fokus von Einhundert und Discovergy zunehmend auf den Gebäudebestand. „Der Einstieg in die Zusammenarbeit erfolgt oft über die Bewertung von Immobilien im Hinblick auf die Nutzung einer Photovoltaikanlage. Hier sind wir sowohl bei der Datenerfassung als auch bei der Priorisierung der Projekte enger Sparringspartner der Wohnungswirtschaft“, betont Garnier. Einhundert übernimmt dann – je nach Angebotsmodell – beispielsweise als Voll-Dienstleister die gesamte Abwicklung der Mieterstromanlagen, was neben der monatlichen Abrechnung auf Basis der echten Verbräuche und der Mieterkommunikation auch den Betrieb der PV-Anlagen einschließen kann.
Für die Entwicklung des Messkonzepts sowie Installation, Betrieb und Wartung der zu Beginn verbauten Stromzähler, ist der Aachener Dienstleister Discovergy zuständig. Dieser agiert als wettbewerblicher Messstellenbetreiber und erfasst die Daten, die Einhundert zur Abrechnung braucht. Daneben bieten die Verbrauchsdaten auch die Basis für die Visualisierung von Erzeugung und Verbrauch, die Einhundert den Mietern via Portal zur Verfügung stellt.
| Mit den Mietern kommunizieren
Ein kritischer Aspekt bei der Realisierung von Mieterstromanlagen ist die Kommunikation mit den Mietern. Um die Wirtschaftlichkeit sicherzustellen, ist es erstrebenswert, möglichst viele Mieter als Teilnehmer am Mieterstrom zu gewinnen. „Wir setzen dabei auf einen strukturierten teils digitalen Kommunikationsprozess, den wir entweder als Einhundert oder im Namen des Immobilieneigentümers umsetzen“, erklärt Geschäftsführer Garnier. Hierzu zählt beispielsweise das Portal, standortspezifische Landing-Pages, aber auch Flyer und Aushänge. Entscheidend sei, möglichst frühzeitig und transparent die Vorteile des Solarstroms vom Dach zu kommunizieren.
In Zukunft könnte die Kommunikation ausgebaut werden, wenn etwa variable Tarife oder Bonus-Gutschriften dafür gegeben werden, dass der Strom netzdienlich verbraucht wird. Je mehr Gebäude digitalisiert und mit erneuerbaren Energien versorgt werden, umso wertvoller wird es, wenn Energieüberschüsse sinnvoll verwertet werden. Auch die Elektromobilität und der Ausbau der Ladeinfrastruktur ist dann ein weiterer Aspekt, der den Wohnwert steigert, und gleichzeitig zur Energiewende beiträgt.
„Digitale Messtechnik wirkt wie ein Effizienzhebel, wenn Erneuerbare Energie in Form von Mieterstrom über das gesamte Immobilien-Portfolio hinweg realisiert wird“, sagt Garnier. Der Trend gehe ganz eindeutig in diese Richtung. In der mittelfristigen Perspektive werde die Dynamik auch durch die Möglichkeiten des Liegenschaftsmodells, das dem Verwalter die Vereinheitlichung der Messdienstleister über alle Sparten hinweg ermöglicht, befeuert. Fazit: Die Immobilien- und Wohnungswirtschaft kann über den Mieterstrom-Rollout in Verbindung mit dem Einsatz digitaler Messtechnik zusätzliche Umsatzpotenziale erschließen. Die Umsetzung über viele Gebäude hinweg ist verhältnismäßig leicht skalierbar, weil sich beispielsweise Abstimmungsprozesse mit Dienstleistern oder dem Verteilnetzbetreiber einspielen. Wer mit der Rolle als Energieversorger fremdelt, kann auf Dienstleister, die variable Modelle bis hin zur partnerschaftlichen Volldienstleistung anbieten.
Von Martin Jendrischik,
Freier Journalist aus Leipzig
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