Was war passiert? Im jetzt zum Bundesgerichtshof (BGH) gelangten Fall läuft es für den Beklagten nicht gut, man könnte auch sagen: Wenn’s mal nicht läuft, dann eben auch schlecht. Zunächst ist er Mitglied einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die 1994 Büroräume nebst Stellplatz erwirbt – nur wird der Büroraum nicht gebaut, stattdessen werden Stellplätze errichtet. Dann kommt es zur Privatinsolvenz des jetzt beklagten Gesellschafters, ein jahrelanges Insolvenzverfahren schließt sich an. Aufgrund einer Regelung im Gesellschaftsvertrag muss der Beklagte auch aus der Gesellschaft ausscheiden; das geschieht schon 2002. Die Anwachsung seines Anteils bei den beiden verbleibenden Gesellschaftern wird im Grundbuch aber erst 2017 eingetragen. Zwischenzeitlich kommt es zu Eigentümerbeschlüssen: Nachdem die GbR zunächst nicht zum Hausgeld herangezogen wurde, sieht der beschlossene Wirtschaftsplan 2014 monatliche Vorauszahlungen der GbR vor, die 2014 beziehungsweise 2015 für die jeweiligen Vorjahre beschlossene Jahresabrechnung weist Abrechnungsspitzen zulasten der GbR von knapp 2000 Euro beziehungsweise von knapp über 3000 Euro aus. Zusammengerechnet soll der Beklagte nun gut 10.000 Euro zahlen.
Die Meinung des Gerichts: Der BGH folgt den Instanzgerichten, die den Beklagten verurteilt haben: Bei den eingeklagten Forderungen handelt es sich um so genannte „Altverbindlichkeiten“ im Sinn von Paragraf 736 Absatz 2 BGB in Verbindung mit Paragrafen 128 (analog), 160 Absatz 1 HGB. Darunter sind aber nicht nur Verbindlichkeiten zu verstehen, die bereits vor dem Ausscheiden des Gesellschafters fällig geworden sind, sondern auch solche, für die der Rechtsgrund bereits vor seinem Ausscheiden angelegt war: Das ist die Position des Sondereigentums der GbR. Und auch wenn die Beitragspflicht erst mit der Genehmigungsbeschlussfassung über Wirtschaftsplan beziehungsweise Jahresabrechnung konkretisiert und damit fällig wird, entspringt sie aus der abstrakten Beitragspflicht eines (jeden) Sondereigentümers. Das Nichtentstehen ihrer Büroräume hätte die GbR allenfalls zur Anfechtung der entsprechenden Beschlüsse berechtigen können, hat nach Meinung des BGH aber nicht deren Nichtigkeit zur Folge.
Ratschlag für den Verwalter: Die Entscheidung des BGH stärkt die Finanzgrundlagen von Wohnungseigentümergemeinschaften. Das Nachhaftungsinstrument könnte natürlich auch dann zum Zug kommen, wenn Nachschüsse in Form einer Sonderumlage beschlossen werden (das spricht der BGH in Randnummern 20 f., 23 der Entscheidung auch an!). Falls insoweit ein anderer Wohnungseigentümer ausfiele, könnte es für einen Nachhaftenden sogar noch teurer werden. Um dieser Spirale zu entkommen, muss, was der Beklagte wiederum versäumte, dem Verwalter sofort und ausdrücklich angezeigt werden, dass man eine „Wohnungseigentums-GbR“ verlässt. Auch deutet der BGH an, dass bereits mit dem Ausscheiden die Stimmrechtsbeteiligung für die GbR verloren geht. Abschließend der BGH: „Mit der im Interesse der Rechts- sicherheit für alle Verbindlichkeiten klar festgelegten Ausschlussfrist werden die Interessen der Beteiligten in einer Weise berücksichtigt und ausgeglichen, die zwar fraglos gewisse Härten mit sich bringt, aber letztlich für keinen der jeweils Beteiligten als unzumutbar anzusehen ist.“ Man könnte auch mit einer volkstümlichen Redensart schließen: „Mitgegangen, mitgefangen, … .“
Dokumentation: BGH, Urteil vom 3. Juli 2020 (V ZR 250/19), Entscheidungsabdruck in NZM, Heft 21 vom 13. November 2020.
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