Eine endlose Geschichte?
Offensichtlich macht der Umgang mit der Vollmacht in der Praxis nicht nur bei dem speziellen Fall der Eigentümerversammlung Schwierigkeiten, wie ein aktueller Fall aufzeigt, den erst der Bundesgerichtshof (BGH) abschließend entschieden hat. Deshalb werden nachfolgend zunächst die Regeln für die Bevollmächtigung des WEG-Verwalters unter Berücksichtigung aktueller Entscheidungen dargelegt.
Wie kommt der WEG-Verwalter zu seiner Vollmacht?
Durch eine Änderung des WEG im Jahr 2007 wurde der Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem Beschluss des BGH vom Juni 2005 die Rechtsfähigkeit zuerkannt. Dabei wurde auch Paragraf 27 WEG neu gefasst. Der Verwalter ist danach einerseits gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümer, andererseits Organ der Gemeinschaft, dem nach Paragraf 27 Absatz 2 und 3 WEG Vertretungsbefugnisse eingeräumt werden. Für Paragraf 27 Absatz 1 WEG gilt, dass die dortige Zuweisung von Pflichten an den Verwalter nur das Innenverhältnis zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft berührt und deshalb keine Vertretungsmacht für den Verwalter begründet. Wenn der Verwalter also zum Beispiel nach Absatz 1 Nummer 2 für die dort verlangte Instandhaltung und Instandsetzung einen Architekten mit der Aufgabe betrauen möchte, die Ursache für einen bestehenden Baumangel zu suchen, bedarf er hierzu einer ausdrücklichen Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer, regelmäßig ein Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft entweder als Ermächtigung vorab oder zumindest als Genehmigung im Nachhinein. Wenn die Gemeinschaft einen solchen Beschluss zur Durchführung einer Maßnahme getroffen hat, kann dieser Beschluss dahin ausgelegt werden, dass er stillschweigend auch die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters zur Durchführung der Maßnahme beinhaltet. Teilweise wird in der Rechtsprechung auch vertreten, dass die vorherige Beschlussfassung nicht erforderlich ist bei Maßnahmen, die unproblematisch oder notwendig sind. Zwangsläufig ergeben sich hieraus Unsicherheiten bei der Abgrenzung solcher Fälle. Zu empfehlen ist deshalb eine rechtsgeschäftliche Vollmacht für alle derartig gelagerten Fälle durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer.
Eigentümerversammlung ist fast immer notwendig
Auch bei den Eilmaßnahmen nach Absatz 1 Nummer 3 ergibt sich die Vertretungsmacht erst durch Absatz 3 Satz 1 Nummer 4 WEG. Bei Sanierungsbedarf muss der Verwalter also prüfen, ob der Handlungsbedarf so groß ist, dass zuvor nicht eine Eigentümerversammlung – auch unter Abkürzungen der Ladungsfrist – einberufen werden kann. Da der Maßstab der Gerichte hierbei streng ist, liegt ein solcher Notfall fast nie vor.
Paragraf 27 Absatz 1 Nummer 4 WEG berechtigt den Verwalter nicht, einen Kredit für die Eigentümergemeinschaft aufzunehmen. Eine andere Frage ist, ob die Gemeinschaft selbst berechtigt ist, die Aufnahme eines Kredits statt einer Sonderumlage zur Deckung eines aktuellen Finanzbedarfs, zum Beispiel für eine Sanierung, zu beschließen. Dies hat der BGH in einer Entscheidung im Jahr 2012 gebilligt.
Für die bereits erwähnte gesetzlich vorgesehene Vertretungsmacht des Verwalters nach Paragraf 27 Absatz 2 und 3 WEG haben es die Gerichte zugelassen, dass nach Absatz 2 Nummer 2 der neue Verwalter ohne einen Beschluss der Eigentümerversammlung einen Rechtsanwalt beauftragt, weil der bisherige Verwalter sich weigert, die Verwaltungsunterlagen und das Verwaltungsvermögen herauszugeben. Hier stellte der Verwalter einen Antrag bei Gericht im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wegen des Eilbedarfs, wofür die Nummer 2 insbesondere vorgesehen ist. Ebenso ist der Verwalter berechtigt, in dem Anfechtungsprozess eines Wohnungseigentümers gegen die beklagten Wohnungseigentümer für diese einen Rechtsanwalt zu beauftragen. (Siehe hierzu auch die Entscheidung des BGH vom 5. Juli 2013 – V ZR 241/12 in Der Immobilienverwalter 7/2013, Seite 11). Anders wiederum ist die Rechtslage, wenn der Verwalter aktiv einen Prozess als Kläger, zum Beispiel gegen einen Wohnungseigentümer wegen des ausstehenden Hausgelds, führen möchte. Ein solcher Prozess wird von Paragraf 27 Absatz 2 Nummer 2 WEG nicht gedeckt. Notwendig ist also eine gesonderte Bevollmächtigung.
Über die gesetzliche Regelung hinaus kann dem Verwalter rechtsgeschäftlich in der Gemeinschaftsordnung, dem Verwaltervertrag oder durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer Vollmacht erteilt werden. Wenn dabei ausdrücklich nur zum Vertragsabschluss ermächtigt wird, ist aber nicht zugleich auch das Recht zur Vertragsänderung, zur Kündigung oder zur Führung von Aktivprozessen gewährt. Vorsicht ist für den Verwalter auch geboten, wenn in seinem Vertrag eine vorformulierte Regelung enthalten ist, die es ihm erlaubt, Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag ohne Beschluss und lediglich mit der Zustimmung des Verwaltungsbeirats ausführen zu lassen. Das LG München I hat eine solche Klausel mit einem Betrag von 5000 DM im Jahr 2010 für nichtig erachtet, weil es sich hier um unzulässige Allgemeine Geschäftsbedingungen handelte.
Der notwendige Nachweis der Vollmacht
Nach Paragraf 167 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erfolgt die Erteilung einer Vollmacht entweder durch eine Erklärung gegenüber dem zu Bevollmächtigten oder gegenüber dem Dritten, demgegenüber die Vertretungen stattfinden soll. In der Praxis kommt nur die erste Variante in Betracht. Soweit der Verwalter von seinem gesetzlich bereits vorgesehenen Vertretungsrecht Gebrauch macht, kann er sich gegenüber einem Dritten schon durch Vorlage des Verwaltervertrags legitimieren. Andernfalls hilft die Vorlage der Gemeinschaftsordnung oder des Beschlusses der Wohnungseigentümer. Nach Paragraf 27 Absatz 6 WEG hat er zur Vereinfachung des Verfahrens auch Anspruch auf Ausstellung einer Vollmachtsurkunde, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.
Im Falle des BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 – III ZR443/13, nachzulesen unter www.bundesgerichtshof.de, ging es um die Wirksamkeit der Kündigung eines Vertrags über Gebäudeserviceleistungen durch den Verwalter. Der – neu bestellte – Verwalter teilte dies dem Vertragspartner nach einem entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft mit. Drei Tage nach Eingang der Kündigung rügte das gekündigte Unternehmen die fehlende Vorlage einer Vollmacht durch den Verwalter. Grundlage hierfür ist die maßgebliche Vorschrift des Paragrafen 174 BGB. Bei einem einseitigen Rechtsgeschäft wie bei einer Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist dieses unwirksam, wenn dabei keine Vollmachtsurkunde vorgelegt wird und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Hinsichtlich der Frist für die Rüge war der Zeitabstand von drei Tagen ausreichend. Nach dem bereits dargelegten Katalog der möglichen Bevollmächtigungen des Verwalters in Absatz 2 und 3 des Paragrafen 27 WEG kam hier Absatz 3 Nummer 7 (sonstige Rechtshandlungen aufgrund einer Vereinbarung oder eines Beschlusses mit Stimmenmehrheit) in Betracht. Im Rahmen einer Zahlungsklage des gekündigten Unternehmens ging der Streit nun um die Wirksamkeit der Kündigung. In der Vorinstanz hat das Oberlandesgericht noch darauf hingewiesen, dass die Vorschrift des Paragrafen 174 BGB wie bei allen Fällen einer bereits gesetzlich vorgesehenen Vertretungsmacht nicht anwendbar sei. Der BGH bestätigte zwar diesen Grundsatz, dass Paragraf 174 BGB bei einer Vertretungsmacht auf gesetzlicher Grundlage oder einer organschaftlichen Vertretung nicht anwendbar ist. Schon früher hat der BGH aber für den Fall einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts entschieden, dass hier entgegen der gerade genannten Regel Paragraf 174 BGB dennoch anwendbar ist, weil es kein öffentliches Register für diese Gesellschaft gibt, aus der für einen Dritten die Vertretungsmacht erkennbar ist. Demgegenüber kann ein Gesellschafter dieser Gesellschaft seine Vertretungsmacht durch eine Vollmacht oder durch den Gesellschaftsvertrag belegen. Auch im WEG kann ein Dritter bei einer Vollmacht des Verwalters nach Paragraf 27 Absatz 3 Nummer 7 WEG, die zudem nicht wie die vorausgegangenen Nummern in Absatz 2 und 3 an bestimmte, im Gesetz geregelte Tatbestandsvoraussetzungen geknüpft ist, nicht entweder aus einem Register oder sonst im Geschäftsverkehr erkennen, ob eine wirksame Vollmacht vorliegt, die die konkrete Tätigkeit des Verwalters erfasst. Aus diesem Grund bejaht der BGH auch hier wie bei der BGB-Gesellschaft die Anwendung des Paragrafen 174 BGB.
Als Fazit hieraus kann festgehalten werden, dass es einem Verwalter zu empfehlen ist – insbesondere bei einseitigen Rechtsgeschäften – generell auf den gleichzeitigen Nachweis seiner Bevollmächtigung zu achten. Im vorliegenden Fall hatte die unwirksame Kündigung zur Folge, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Leistungen des Vertragspartners bis zur nächsten, dann wirksamen Kündigung bezahlen musste mit den Kostenfolgen hieraus durch das Verfahren über drei Instanzen für die letztendlich erfolgreiche Klage.
Dr. Hellmuth Mohr
(Rechtsanwalt, Stuttgart)
